Uma obra pública desvalorizou seu imóvel? Saiba o que fazer!

Pois é, pessoal! Hoje gostaria de conversar com vocês sobre algo que é alvo de muita confusão aqui com o Direito Tributário. O tema envolve obra pública, contribuição de melhoria e indenização.

Espero que esse escrito encontre você bem, com saúde principalmente.

Pega seu café e vem conferir!

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RESUMO PARA FACILITAR SUA VIDA:

Por que isso é importante? Saber diferenciar os institutos na prática é crucial para escolher o meio cabível de exigir o Direito!

Contexto necessário: a contribuição de melhoria é um tributo que pode ser instituído por todos os entes federativos (145 CRFB/88). É cobrado toda vez que uma obra pública valoriza um imóvel.

A dúvida e o grande “X da questão”: se o contribuinte tem o imóvel valorizado, então ele tem de pagar por esse acréscimo. Mas, e se o imóvel desvalorizar por conta da obra? Então o Município, por exemplo, irá indenizá-lo?

Esclarecendo as coisas: Existe o direito de indenização, mas não terá nada a ver com Direito Tributário ou contribuição de melhoria, pois na verdade isso é decorrente do que chamamos de responsabilidade civil do Estado. Mas, é possível sim a indenização, sendo muito importante comprovar que a obra pública provocou desvalorização do imóvel, através de documentos que um especialista orienta providenciar.

Quer conversar sobre o assunto ou algo parecido? Converse comigo aqui.

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Se quiser estudar melhor sobre o assunto, continue lendo aqui...

O que é uma contribuição de melhoria?

A contribuição de melhoria, para fins de memorização, lembre-se do termo “melhoria”, pois isso irá remeter sua mente a uma ideia de benefício, valorização... O que consiste exatamente no fato gerador desse tributo: valorização imobiliária!

Veja que existe um nexo de causalidade, uma vez que é preciso ocorrer uma valorização imobiliária e não é qualquer tipo de valorização, mas uma específica decorrente de uma obra pública, conforme a previsão do artigo 145, inciso II da Constituição Federal.

Art. 145. A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão instituir os seguintes tributos:

III - contribuição de melhoria, decorrente de obras públicas.

Veja que importante, pode existir contribuição de melhoria municipal, estadual ou federal.

Publicação Prévia de um Edital e a oportunidade do contribuinte dizer alguma coisa...

Algo muito interessante que a legislação prevê como requisito mínimo para instituir a contribuição de melhoria é a publicação prévia de informações sobre a obra.

Vejamos o que está lá no artigo 82 do Código Tributário Nacional:

Art. 82. A lei relativa à contribuição de melhoria observará os seguintes requisitos mínimos:

I - publicação prévia dos seguintes elementos:

a) memorial descritivo do projeto;

b) orçamento do custo da obra;

c) determinação da parcela do custo da obra a ser financiada pela contribuição;

d) delimitação da zona beneficiada;

e) determinação do fator de absorção do benefício da valorização para toda a zona ou para cada uma das áreas diferenciadas, nela contidas;

II - fixação de prazo não inferior a 30 (trinta) dias, para impugnação pelos interessados, de qualquer dos elementos referidos no inciso anterior;

III - regulamentação do processo administrativo de instrução e julgamento da impugnação a que se refere o inciso anterior, sem prejuízo da sua apreciação judicial.

Algumas observações importantes merecem ser destacadas...

O orçamento do custo da obra: muito importante para o contribuinte saber de antemão uma previsão do limite global do valor que futuramente será cobrado, uma vez que o custo da obra corresponde ao limite total da contribuição de melhoria (art. 82, §1° do CTN), logo, a publicação prévia do orçamento pode auxiliar com relação à transparência dos atos do Poder Público;

Determinação da zona beneficiada: necessário para o contribuinte saber se ele será atingido pelo projeto em questão e, por consequência, alvo futuro de cobrança pelo Fisco a respeito de eventual valorização em seu imóvel;

Determinação do fator de absorção: mais do que saber se será destinatário da cobrança, é entender qual o fator que será considerado, qual o critério que definirá a valorização imobiliária no imóvel beneficiado.

Prazo para impugnação: por fim, mas de suma importância, a possibilidade de participação ativa do cidadão, que em prazo não inferior a 30 dias, poderá impugnar alguma destas informações publicadas.

Por que não é uma taxa?

Já estudamos sobre taxas em nossos artigos, se você não conferiu, dê uma olhadinha aqui. Mas, em resumo, a valorização imobiliária não poderia ser cobrada por uma taxa, pois esta última tem como fato gerador um serviço público e a contribuição de melhoria tem uma atividade específica como fato gerador, quer seja, a obra pública.

Por que não é um imposto?

O imposto é um tributo de caráter geral, não vinculado, ou seja, não exige uma destinação específica do Poder Público com relação à arrecadação. O que não ocorre com a contribuição de melhoria que, como dito acima, está vinculada à obra pública, e assim, destinada a custeá-la.

O Recurso Especial do STJ – RESP 1.092.010/SC

A 2ª Turma do STJ (12/04/2011) emitiu um entendimento no REsp 1.092.010/SC sobre a contribuição de melhoria e a desapropriação: “A valorização imobiliária não pode ser deduzida do valor da indenização a ser paga pelo poder público ao expropriado, proprietário de área desapropriada, a qual teria sido utilizada para a construção de rodovia que beneficiou todos os imóveis contíguos. ”.

Qual o raciocínio do Superior Tribunal, neste entendimento?

A diferença nos tipos de valorização!

Nós temos a valorização geral ordinária, que será custeada pela contribuição de melhoria. A valorização geral extraordinária, em que ocorre a desapropriação por zona (art. 4° do Decreto-lei n° 3.365/1941). Por fim, a valorização específica que beneficia tão somente um ou alguns proprietários, sendo mais individual que as demais espécies de valorização e, por este motivo, confere poder ao Estado de abater o valor da indenização a ser paga.

No caso desse Recurso Especial de Santa Catarina, ocorreu a construção de uma rodovia que beneficiou toda a zona, razão pela qual, se trata de uma valorização geral extraordinária, não permitindo o abatimento ao montante indenizatório pertinente.

E se o imóvel desvalorizar ao invés de valorizar?

Nesse caso, cabe o contribuinte ser indenizado, mas aí não estamos tratando de tributos. Isso é uma situação que envolve o tema "responsabilidade civil do Estado", portanto, foge aqui da área tributária. Mas, é possível sim a indenização, sendo muito importante comprovar que a obra pública provocou desvalorização do imóvel, através de documentos que um especialista orienta providenciar.

Procure um profissional de sua confiança.

Quer conversar sobre o assunto ou algo parecido? Converse comigo aqui.

Espero ter contribuído com os estudos.

Um abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada e Idealizadora do Tributário Sem Mistério