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  • Foto do escritorBeatriz Biancato

De Olho no Município: sobre a revisão de ITBI! Um Direito seu!


Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos bem.


Hoje vamos falar de algo que poucos conhecem, a chamada revisão no IBTI. O que é isso? Como funciona? Qual a finalidade? Essas e outras perguntas responderei no artigo de hoje, portanto, não me abandona e segue a leitura!

 

Primeiramente, vamos entender como se cobra o ITBI?


É um imposto municipal cobrado quando ocorre a transferência de imóveis, geralmente muito conhecido no momento da compra e venda de imóveis, já que é uma cobrança que condiciona a emissão de alguns documentos no cartório, registro e até mesmo a própria escritura do bem.


Se sabe que os impostos sempre são calculados sob um percentual em cima de um valor, não é?! O ITBI é municipal, então, o município fala esse percentual (chamamos de alíquota, não esquece). O percentual máximo, em regra, chega a 2%.


Não é minha missão aqui trazer todas as possibilidades possíveis de cobrança, afinal, a análise deve ser particular de acordo com cada caso concreto.


O que você precisa saber é que há cobrança desse imposto como um dos custos a se considerar na hora de transmitir um imóvel! Vamos falar sobre a base de cálculo desse imposto? Ou seja, sob o que incidirá esse percentual que acabamos de falar.


A Base de Cálculo


Muitos não sabem, mas o ITBI não incide sob o valor do negócio jurídico firmado. Então, traduzindo: se você vendeu seu imóvel por R$20.000,00 reais, não significa que o imposto será recolhido considerando esse valor.


Pelo contrário, existe uma tabela que é feita de acordo com os preços do mercado imobiliário, sendo assim o resultado dessas estatísticas o que chamamos de valor venal ou valor venal de referência em alguns Municípios.


Por esse motivo, na hora de formalizar a compra feita, as surpresas podem ser desagradáveis, pois o valor levado em consideração será esse de mercado, não o estipulado em contrato. A depender da diferença, terá bastante impacto na lavratura da escritura.


Mas você não é obrigado(a) a concordar...


Aqui, novamente digo, cuidado com a legislação específica de seu Município, podem existir algumas regras diferentes, mas em qualquer uma delas é possível questionar esse valor quando você observe que seja absurdo o que foi arbitrado ao seu imóvel.


Por exemplo, quando a Prefeitura arbitra um valor alto para um imóvel localizado em uma região notoriamente conhecida pela desvalorização. Me parece que não condiz com o preço de mercado, não é!?


E uma vez que esteja de acordo, temos direito de conhecer os critérios que chegaram àquele valor, temos direito de obter a informação clara do que estamos pagando e o motivo pelo qual pagamos determinado valor.


Na legislação do ITBI de São Paulo, por exemplo, vejamos um dos artigos da Lei 11.154/91:

Art. 7º-B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico. (Incluído pela Lei n° 14.256/2006)


Percebam, exemplifiquei a possibilidade de se questionar o valor do imóvel em virtude da localização daquele bem, mas no teor do seu questionamento é possível apresentar todos os fundamentos do seu pedido, ou seja, tudo que considerar necessário para comprovar que o valor arbitrado em tabela não corresponde à realidade do seu bem.


Como o ITBI é um imposto que viabiliza a lavratura da escritura, muitos acabam realizando o pagamento para não prejudicar o andamento do negócio e recorrendo à devolução de eventual diferença em momento posterior.


Mas nada impede que essa revisão seja feita entre o pagamento do sinal e a lavratura da escritura. O prazo geralmente desse processo administrativo é de 30 dias, mas ainda que não obtenha êxito por esse meio, a via judicial ainda pode ser utilizada.


Beatriz Biancato




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