A LC 227/2026 mudou tudo no ITBI? O TJSP inaugura precedentes importantes!

Quando a Lei Complementar nº 227/2026 foi publicada, muitos acreditaram que o debate sobre a base de cálculo do ITBI estava encerrado. Afinal, a nova legislação trouxe alterações relevantes e parecia abrir espaço para uma atuação mais ampla dos Municípios na definição do valor dos imóveis utilizados para a cobrança do imposto.

Mas uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo demonstra que a história pode não ser tão simples assim.

A LC 227/2026 mudou tudo no ITBI? O TJSP inaugura precedentes importantes!

Para entender a relevância desse julgamento, é preciso voltar alguns anos. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça proferiu uma das decisões mais importantes da última década sobre ITBI. Na ocasião, ao julgar o Tema 1.113, a Corte estabeleceu que o valor declarado pelo contribuinte na transação imobiliária possui presunção de veracidade.

Em outras palavras, o Município não pode simplesmente ignorar o preço informado pelas partes e substituí-lo por um valor previamente definido pela Administração.

A decisão foi recebida como um freio a uma prática bastante comum em diversos Municípios: a utilização de valores de referência ou critérios internos para aumentar a base de cálculo do imposto sem a instauração de procedimento específico.

O que decidiu o STJ no Tema 1.113?

✔ O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade.

✔ O Município não pode utilizar automaticamente valores de referência para calcular o ITBI.

✔ Se houver dúvida sobre o valor informado, a Administração deve instaurar procedimento de arbitramento, assegurando contraditório e ampla defesa. Um processo administrativo, sabe?

Com a entrada em vigor da LC 227/2026, muitos passaram a questionar se essas conclusões continuariam válidas. A nova legislação teria revogado, na prática, o entendimento do STJ? Os Municípios estariam autorizados a voltar a utilizar valores previamente estabelecidos para fins de tributação?

Sabe o motivo? Olha como ficou o artigo 38 do CTN (alterado pela LC 227/26):

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

§ 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.     

§ 2º O valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, a que se refere o § 1º deste artigo, será estimado por meio de critérios técnicos, considerando pelo menos um dos seguintes:   

I - análise de preços praticados no mercado imobiliário;  

II - informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros;   

III - localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; e     

IV - outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.   

§ 3º As administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal a que se refere o caput deste artigo, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital.     

§ 4º Os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações realizadas com bens imóveis com as administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal, sob pena de multa prevista em lei específica municipal ou distrital. 

Pela leitura do artigo, parece que o valor (§1º) será estipulado pela Administração por meio dos critérios técnicos (§2º) e se o contribuinte quiser questionar, ele questiona (§4º). Diferente da interpretação que temos com o tema 1.113 que é de veracidade do que o contribuinte informou e, se o Município entender que está incorreto, abre processo administrativo (lançamento por arbitramento) e explica por quais razões entende estar errado, permitindo a defesa.

Em ambos os casos o contribuinte tem oportunidade de apresentar defesa, mas como os Municípios tem interpretado a LC 227/26, entendo ser mais prejudicial para o andamento das negociações imobiliárias.

Então, eu particularmente defendo a primazia do que ficou definido pelo STJ como forma de garantir mais proteção ao contribuinte, prestigiando a veracidade das declarações, fomentando os negócios e não alimentando um retrocesso, especialmente considerando todo percurso de discussões judiciais até que fosse firmado as teses pelo STJ.

Portanto, quando muitos acreditavam que a LC 227/2026 havia enterrado o Tema 1.113, uma recente decisão do TJSP mostrou que talvez o enterro tenha sido prematuro.

Ao analisar um caso já sob a vigência da nova legislação, o Tribunal paulista manteve o entendimento de que a Administração Tributária não pode impor unilateralmente uma base de cálculo sem observar os mecanismos legais de apuração e sem garantir ao contribuinte a possibilidade de contestação.

Mais do que decidir um caso concreto, o TJSP parece ter enviado uma mensagem importante: a alteração legislativa, por si só, não afasta a necessidade de respeito às garantias processuais do contribuinte nem autoriza o abandono das premissas que fundamentaram o julgamento do STJ.

Esse ponto merece atenção especial. Se prevalecer a interpretação adotada pelo Tribunal paulista, a LC 227/2026 não representará uma autorização irrestrita para a utilização de valores previamente fixados pelo Fisco. Ao contrário, continuará sendo necessária uma análise individualizada sempre que houver discordância em relação ao valor declarado na operação.

A discussão vai muito além de uma controvérsia jurídica. Em milhares de negócios imobiliários celebrados todos os anos, a definição da base de cálculo do ITBI representa diferenças financeiras expressivas para compradores, vendedores, investidores e incorporadoras. Não por acaso, o tema continua despertando forte interesse tanto dos Municípios quanto dos contribuintes.

Ainda é cedo para afirmar qual será o posicionamento definitivo dos tribunais superiores sobre a interpretação da LC 227/2026. Contudo, os primeiros sinais vindos do Judiciário indicam que a disputa está longe de terminar.

Se a intenção da nova legislação era encerrar a controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI, a recente decisão do TJSP sugere justamente o contrário: uma nova fase dessa discussão pode estar apenas começando.

Jurisprudência mencionada:

• STJ – Tema Repetitivo 1.113.

• (TJSP; Agravo Interno Cível 1061078-81.2021.8.26.0053; Relator (a): Adriana Carvalho; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 5ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 31/05/2026; Data de Registro: 31/05/2026)

• (TJSP;  Apelação Cível 1116185-71.2025.8.26.0053; Relator (a): Walter Barone; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 8ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 29/05/2026; Data de Registro: 29/05/2026).

Agradeço por poder contribuir com os estudos!

Um abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério