IPTU com alíquota maior só porque o imóvel é maior: o que o STF decidiu?

Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos bem e com saúde, principalmente.

Hoje venho comentar uma notícia muito divulgada nessa semana envolvendo uma decisão do STF que fala sobre a cobrança do IPTU por causa do tamanho do imóvel. Vale a pena eu comentar ela com vocês, pois existem algumas coisas que não podemos confundir com a recente conclusão do STF.

Vamos lá?

IPTU com alíquota maior só porque o imóvel é maior: o que o STF decidiu?]

Se você tem uma casa grande, um imóvel comercial com muitos metros quadrados ou simplesmente um terreno de grande extensão, talvez já tenha se perguntado: afinal, o tamanho do imóvel pode fazer o IPTU ficar mais caro?

A resposta ganhou um importante capítulo no Supremo Tribunal Federal.

Em decisão recente, o STF declarou inconstitucional a utilização da área do imóvel como critério para estabelecer diferentes alíquotas de IPTU. O julgamento foi realizado no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.593.784, que trata do Tema 1.455 da repercussão geral.

O caso analisado pelo Supremo envolvia uma lei do Município de Chapecó, em Santa Catarina. A legislação estabelecia alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto os imóveis menores estavam sujeitos à alíquota de 0,5%.

Em outras palavras: ultrapassou determinada metragem, aumentava a alíquota.

E foi justamente esse critério que o STF considerou incompatível com a Constituição.

Mas aqui existe uma diferença importante: isso não significa que a área do imóvel seja irrelevante para o cálculo do IPTU.

A área pode, por exemplo, ser um dos elementos utilizados para determinar o valor venal do imóvel. E o valor venal, por sua vez, possui importância direta na apuração do imposto.

O que o Supremo afastou é outra coisa: utilizar a metragem, por si só, como justificativa para aplicar uma alíquota maior.

É preciso separar as etapas.

Imagine dois imóveis. Um possui 150 m² e outro, 500 m². É perfeitamente possível que o imóvel maior tenha valor venal superior e, consequentemente, resulte em um IPTU maior. Isso não significa que a prefeitura esteja aumentando a alíquota simplesmente porque o imóvel é maior.

O problema estaria em criar uma regra como: “imóveis acima de determinada metragem pagarão uma alíquota maior”.

A Constituição, após a Emenda Constitucional 29/2000, passou a admitir que o IPTU seja progressivo em razão do valor do imóvel e que existam alíquotas diferentes conforme a localização e o uso da propriedade. A área do imóvel não aparece entre esses critérios.

Foi justamente essa distinção que ganhou força no julgamento.

O Município de Chapecó sustentava que uma área construída maior poderia representar uma utilização mais intensa do espaço urbano e, por isso, justificar uma tributação maior. O argumento, porém, não foi acolhido pelo STF. Segundo o entendimento firmado, a metragem não pode ser simplesmente equiparada ao critério constitucional do “uso” do imóvel.

E por que essa decisão é importante para o contribuinte?

Porque ela mostra que a Prefeitura não pode criar livremente qualquer critério para aumentar a alíquota do IPTU. A autonomia municipal para instituir e cobrar tributos existe, mas precisa respeitar os limites estabelecidos pela Constituição.

Isso também traz uma consequência prática interessante: quem paga IPTU deve olhar não apenas para o valor final da guia, mas para a forma como esse valor foi construído.

Qual é o valor venal considerado? Qual é a alíquota aplicada? Qual é a classificação do imóvel? Qual é a sua utilização? E, principalmente, existe alguma regra municipal aumentando a alíquota simplesmente porque o imóvel ultrapassa determinada metragem?

Essas perguntas podem revelar situações que merecem uma análise mais cuidadosa.

Quantas perguntas, não é mesmo? É importante lembrar, porém, que a decisão do STF não significa que todo IPTU calculado considerando a área do imóvel seja automaticamente ilegal. Como vimos, a metragem pode participar da formação do valor venal e de outros elementos cadastrais. O que foi afastado é a utilização da área como fundamento autônomo para estabelecer alíquotas diferenciadas.

No Direito Tributário, às vezes, uma pequena diferença na forma de fazer a conta muda completamente o resultado jurídico.

Por isso, mais do que perguntar “por que meu IPTU aumentou?”, vale perguntar: “qual foi o critério utilizado para chegar a esse valor?”

E essa é uma boa lição deixada pelo STF: o contribuinte não deve olhar apenas para o tamanho da cobrança, mas também para a legalidade do caminho utilizado pelo Município para chegar até ela.

A decisão do Tema 1.455 deverá orientar os demais casos semelhantes no país, reforçando os limites constitucionais para a definição das alíquotas do IPTU.

Seu IPTU aumentou porque o imóvel passou a ter uma alíquota maior em razão da metragem? Vale conferir a legislação municipal e a forma como o lançamento foi realizado. Em matéria tributária, entender a conta é o primeiro passo para saber se ela está correta.

Agradeço pela oportunidade em contribuir com os estudos!

Abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

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