No leilão: além da arrematação, tenho que pagar o IPTU?

Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos bem e com saúde, principalmente.

Hoje gostaria de conversar com vocês sobre uma questão corriqueira:

No leilão: além do valor da arrematação, tenho que pagar os débitos de IPTU?

Muitas dúvidas surgem sobre isso e como a compra de um imóvel nessa modalidade exige um cuidado maior, resolvi explicar um dos pontos que cuidamos de analisar no escritório quando alguém busca um serviço de "check-up" da situação do bem.

Isso mesmo, saiba que existe uma verdadeira varredura que é feita, desde a plataforma que acontece o leilão e aonde são feitos os lances, até mesmo do próprio estado do imóvel (físico e documental). Vou me ater aqui a comentar sobre o IPTU, tudo bem?

Caso você precise de uma pesquisa completa, avançada e que te proporcione maior segurança, busque atendimento de um profissional da sua confiança.

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Cada tipo de dívida que esse imóvel tenha, um tratamento jurídico distinto terá. Hoje vamos comentar sobre a dívida tributária e vou utilizar como exemplo uma casa que tenha débito de IPTU. Acontece muito.

Quando alguém tem uma dívida de IPTU, o próprio imóvel pode ir para leilão, pois é uma exceção à lei da impenhorabilidade. Então, não dá para alegar "que é seu único imóvel", uma vez que justamente essa situação é uma exceção à regra. Pois bem, então, o bem é levado à hasta pública, você analisa e percebe que existem várias pendência de IPTU.

A primeira pergunta que surge é: vou ter que pagar tudo isso de IPTU além do valor da arrematação?

A resposta para essa pergunta é simples: consulte o edital. O edital é a lei do leilão.

Dito isso, surge um segundo questionamento: essa "lei do leilão" tem o poder de se sobrepor a lei federal? Vou explicar o motivo pelo qual digo isso, para tanto, confira o que diz o artigo 130 do Código Tributário Nacional:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Percebam que existe uma regra geral, ou seja, o preço pago pelo arrematante serve para quitar as pendências do imóvel, respeitando as ordens de preferência e etc.

Portanto, a conclusão que podemos extrair seria: se não falar nada no edital, aplicamos esse artigo do CTN. Mas, se o edital prever algo diferente, vale o que está no edital.

Isso porque, participa do leilão quem quer, se trata de uma oferta, não uma obrigação. Uma vez que esteja interessado(a) em adquirir um bem (seja imóvel ou móvel) nessa modalidade, fica sujeito(a) às coordenadas do edital. É como se fosse as regras para participar de um jogo. Não está de acordo? Não jogue.

Essa situação acima é para débitos de IPTU anteriores ao leilão, ou seja, pendências que já existiam antes do imóvel ir para hasta pública, para leilão.

Surge então mais outra pergunta bem comum: se o trâmite demora muito, quem paga o IPTU desse período de demora? Esse caso aconteceu (REsp 1.921.489/RJ) e o arrematante levou 4 anos para ter a posse do imóvel por causa de um recurso do devedor. Durante esse tempo, o IPTU é dever dele?

Veja bem. A partir de qual momento você pode falar que o imóvel é seu? A conclusão do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.921.489/RJ) foi a de que a responsabilidade é do arrematante. Mas, cuidado, essa decisão foi tomada dessa forma, pois no edital constava expressamente que a responsabilidade seria do arrematante a partir da arrematação, sendo assim, pouco importa se ele ainda não "tomou posse", "entrou na casa". Nada disso.

Vou deixar a decisão aqui para vocês lerem, caso queiram. Basta clicar aqui.

Novamente, percebam que recaímos aos termos do edital, com isso, fica claro perceber a necessidade de uma análise atenta e minuciosa dos termos antes de comprar qualquer bem dessa forma.

Para quem não conhece o trâmite do leilão, saiba que depois de arrematar, ou seja, a pessoa deu seu lance, foi vencedora, conseguiu arrematar o bem. Certo, após isso, será expedida uma carta de arrematação para levar até o Registro Geral de Imóveis para averbação. Isso de forma bem simplificada, tudo bem? Existem outros contornos que acontecem aí no meio.

Logo, podemos refletir que o imóvel a partir da arrematação já é seu, mas ainda não foi formalizado corretamente lá no Registro de Imóveis, entendem? Mas já é de sua responsabilidade.

Com todas as informações acima apresentadas, deixo aqui registrado minha orientação em observar todos os itens do edital atentamente antes de qualquer decisão, existem muitas buscas que fazemos antes de considerar ser aquele leilão um bom negócio ou não. Leva-se aproximadamente 01 semana ou mais para levantar todas as documentações, pois procuramos tudo.

Espero que esse alerta contribua para que você faça bons negócios.

Um abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada e Idealizadora do Tributário Sem Mistério