top of page
  • Foto do escritorBeatriz Biancato

Quem possui o dever de mudar o cadastro do IPTU?


Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos bem e com saúde. Hoje resolvi conversar com vocês algo que aparece com frequência na minha prática profissional. Problemas com o pagamento do IPTU.


Geralmente, a narrativa sempre é a mesma: eu não moro mais lá desde 2000 e tantos (ou 1900 e bolinha, como diz minha mãe), mas estou sendo cobrado(a), foi ajuizado processo de execução e tudo, está errado!


Pessoal, esse episódio é recorrente, especialmente em virtude das diferentes realidades: contratos mal redigidos, ausência de um instrumento formal para alienação do imóvel, ou até mesmo o tal "contrato de gaveta".


Vamos descobrir como o Judiciário tem encarado esse tipo de problema.


PRIMEIRAMENTE, QUEM É O CONTRIBUINTE DO IPTU?


Vamos por partes. Inicialmente, importante lembrar o fundamento legal do IPTU.


É um imposto de competência municipal (art. 156, I da CRFB/88), com as regras principais contidas no CTN - Código Tributário Nacional a partir do artigo 32.


Digo regras principais, pois cabe à lei municipal dispor sobre seu próprio IPTU, mas muito cuidado: ela não pode inovar.


A principal questão que se relaciona com o objeto de nossa conversa hoje é que o próprio CTN, em seu artigo 34, coloca como contribuinte desse imposto algumas possibilidades, são eles: o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.


O CADASTRO E EVENTUAIS ALTERAÇÕES


Assim, devido essa gama de possibilidades, a questão acaba trazendo problemas práticos, pois se todos podem ser responsáveis, tanto o proprietário como um possuidor a qualquer título, diante de uma cobrança, quem possui a responsabilidade?


Uma possível primeira alternativa é conferir o Código Tributário Municipal do Município em questão. Alguns locais já possuem previsão expressa que solucione a responsabilidade nessas situações.


O próprio site da Prefeitura de São Paulo, por exemplo, coloca em dúvida a verdadeira responsabilidade, vejam as informações extraídas do site oficial sobre Recadastramento:


"É obrigação do contribuinte (proprietário, possuidor do imóvel ou titular do domínio útil de imóvel) informar qualquer alteração dos dados nominais do imóvel, recebimento da notificação de IPTU-Imposto Predial e Territorial Urbano em endereço diverso daquele do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias da sua ocorrência. Fazer opção de data de vencimento da notificação de lançamento também está incluída neste caso".


Em um primeiro momento, apesar de colocar essa possibilidade de contribuintes como responsáveis, já podemos perceber que de fato, há necessidade de alterar esse registro na Prefeitura. De modo particular, considero um dos deveres de zelo da propriedade, razão pela qual seria o mínimo de quem reside ali no local promover a atualização dos registros de seu imóvel na municipalidade.


Mas, sempre importante lembrar que o Código Tributário Nacional também possui disciplina específica sobre responsabilidade, veja o que dispõe o artigo 131:


"Art. 131. São pessoalmente responsáveis:

I - o adquirente ou remitente, pelos tributos relativos aos bens adquiridos ou remidos;"


Contudo, por diversas questões essa situação se complica. Pessoas que faleceram, não foi promovido inventário e o proprietário que consta nos registros da Prefeitura é muito antigo, vários donos já passaram pela posse daquele terreno.



COMO ISSO VEM SENDO TRATADO NO PODER JUDICIÁRIO?


"O dever de comunicar a transferência de propriedade de imóvel é de quem compra, não de quem vende", assim entendeu o juiz José Tadeu Picolo Zanoni, da 1ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, ao extinguir processo que cobrava Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do antigo dono de propriedade.


Nesse processo (1507210-84.2017.8.26.0405), a Prefeitura Municipal de Osasco estava cobrando IPTU referente ao ano de 2015, mas o executado alegou que havia transferido o bem no Cartório de Registro de Imóveis, desde julho de 2013.


A Prefeitura, por sua vez, afirmou que o nome do ex-proprietário continua em seus cadastros e que foi ele descumpriu o dever de comunicação ao Fisco. Porém, de acordo com o juiz, “tal dever [...] é do adquirente, não do alienante”.


Este é um dos exemplos que posso fornecer à titulo de ilustração didática. Mas, uma das coisas mais importantes é compreender que pouco importa o que ficou disposto em contrato entre comprador e vendedor, pois esses tratos particulares não podem ser opostos ao Fisco, por expressa previsão legal (artigo 123 CTN)


PREJUÍZOS


Qualquer prejuízo que você sofra por desconhecer essas regras, podem (em regra, necessário analisar o caso concreto) permitir uma ação de regresso civil judicialmente.


Além da orientação que dei no artigo de hoje, fica minha sugestão: se você é comprador, seja diligente no sentido de solicitar uma certidão negativa de débitos do imóvel, faça buscas, inclusive judiciais para ter certeza e convicção sobre o estado daquele bem; se você é vendedor, caso o imóvel tenha débitos, transparência negocial é tudo, portanto, certifique que há ciência do comprador e faça constar em contrato uma cláusula específica dessa situação.


E, como sempre, informação segura e esclarecimentos com quem detém competência técnica, para sempre estar melhor orientado(a) e evitar prejuízos maiores no futuro.


Bons estudos!


Beatriz Biancato





bottom of page