Reforma Tributária: O novo "ativo fiscal" que o dono de terras ainda não viu.

Reforma Tributária: O novo "ativo fiscal" que o dono de terras ainda não viu.

Se você é proprietário de um terreno ou atua em operações de incorporação imobiliária, é importante olhar com atenção para uma mudança que, embora discreta, pode ter impactos relevantes na estrutura tributária dos negócios.

A Lei Complementar nº 214/2025, ao regulamentar o IBS e a CBS, introduziu mecanismos que alteram a forma como o valor do imóvel é considerado na apuração dos tributos incidentes sobre a incorporação.

Entre eles, destaca-se o chamado redutor de ajuste, previsto no art. 258:

Art. 258. O valor inicial do redutor de ajuste corresponde:

I - no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026:

a) ao valor de aquisição do imóvel atualizado nos termos do § 4º deste artigo; ou

b) por opção do contribuinte, ao valor de referência de que trata o art. 256 desta Lei Complementar; [...]

No contexto da transição para o novo regime, a legislação permite que imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026 sejam considerados, para fins de apuração da base tributável, pelo valor de aquisição ou, alternativamente, por um valor de referência.

À primeira vista, trata-se de uma escolha técnica. Na prática, porém, essa definição pode influenciar diretamente a carga tributária da operação.

A lógica tradicional: reduzir o valor venal

Historicamente, proprietários de imóveis — especialmente terrenos — buscaram manter o valor venal no menor patamar possível. A justificativa é conhecida: reduzir a base de cálculo do IPTU e, em alguns casos, do ITBI.

Sob a ótica da tributação patrimonial, essa estratégia é compreensível. Afinal, trata-se de um custo recorrente.

O problema é que essa lógica, quando aplicada de forma isolada, pode deixar de considerar efeitos relevantes em outras etapas da cadeia imobiliária.

O que muda com a reforma tributária

Com a introdução do IBS e da CBS, a tributação sobre a incorporação imobiliária passa a dialogar de forma mais intensa com o valor atribuído ao terreno — especialmente no período de transição.

Isso ocorre porque o redutor de ajuste permite que esse valor — seja ele o custo histórico ou um valor de referência — seja utilizado para reduzir a base de cálculo dos tributos na venda das unidades.

Em termos simplificados, quanto maior o valor considerado para o terreno, maior tende a ser o montante passível de abatimento na apuração da base tributável.

Não se trata, evidentemente, de uma regra absoluta. A escolha do critério deve considerar a estrutura da operação, o regime adotado e outras variáveis relevantes.

Mas o ponto central é outro: o valor do terreno deixa de ser um dado meramente patrimonial e passa a integrar a lógica econômica da incorporação.

Um exemplo ilustrativo

Considere, para fins didáticos, dois cenários. Em ambos, uma incorporação gera vendas totais de R$ 20 milhões.

No primeiro, o terreno é considerado pelo valor de R$ 2 milhões.

No segundo, pelo valor de R$ 5 milhões.

A depender do critério adotado para o redutor de ajuste, a base tributável da operação será distinta, o que impacta diretamente o montante devido a título de IBS e CBS.

Trata-se, evidentemente, de uma simplificação. Mas suficiente para demonstrar como a escolha do parâmetro pode influenciar o resultado econômico da operação.

O risco de uma análise fragmentada

É nesse ponto que surge um risco recorrente. Ao focar exclusivamente na redução do valor venal para fins de IPTU, o contribuinte pode deixar de considerar efeitos relevantes em operações futuras, especialmente na incorporação imobiliária.

Não se trata de afirmar que valores mais elevados serão sempre mais vantajosos, mas de reconhecer que a análise precisa ser mais ampla.

A economia obtida no âmbito do IPTU pode, em determinados casos, ser superada por um aumento da carga tributária na operação de incorporação.

Uma nova leitura para o valor venal

A reforma tributária não altera apenas alíquotas ou competências. Ela modifica a forma como determinadas variáveis se relacionam.

O valor venal — tradicionalmente associado à tributação municipal — passa a dialogar, ainda que indiretamente, com a tributação sobre o consumo aplicada às operações imobiliárias. Isso exige uma mudança de perspectiva.

Mais do que discutir se o valor está alto ou baixo, passa a ser necessário compreender como ele será utilizado dentro da estrutura da operação.

Conclusão

O principal desafio trazido pela reforma não está apenas na adaptação às novas regras, mas na revisão de premissas que, por muito tempo, orientaram decisões no mercado imobiliário. Reduzir o valor venal pode continuar sendo, em muitos casos, uma estratégia válida.

Mas não pode mais ser uma decisão automática.

A incorporação imobiliária, especialmente sob o novo regime tributário e, em particular, durante o período de transição — exige uma análise integrada, em que o impacto presente e futuro das escolhas seja considerado de forma conjunta.

Porque, em um cenário mais complexo, economizar hoje não significa, necessariamente, pagar menos no final.

Espero ter contribuído aos estudos!

Abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério