A exigência indevida da matrícula atualizada e os limites do cadastro imobiliário

Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos bem e com saúde, principalmente.

Hoje, apresento para vocês uma situação clássica de uma burocracia que existe, mas, não deveria existir. A informação é importante para que vocês entendam que, muitas vezes, a "coisa" está difícil, mas não tem que ser.

Vamos falar um pouco sobre atualização do cadastro do imóvel na Prefeitura e quando isso pode se tornar uma pedra no seu sapato.

Muitos municípios ainda exigem, de forma automática, a apresentação da matrícula atualizada do imóvel como condição para alterar o cadastro na Prefeitura. À primeira vista, isso parece um procedimento administrativo comum. Mas, na prática, cria um grande problema para quem é apenas possuidor e não detém o registro de propriedade: a pessoa fica presa a um cadastro que já não reflete a realidade, sem conseguir se desvincular de um bem que não lhe pertence mais.

Esse tipo de exigência, além de burocrática, contraria a própria lógica do IPTU. O Código Tributário Nacional (art. 34) é claro ao afirmar que o contribuinte pode ser o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor. Ou seja, a lei não restringe a responsabilidade apenas ao proprietário com matrícula em cartório.

A exigência indevida da matrícula atualizada e os limites do cadastro imobiliário

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já enfrentou essa questão. No Recurso Especial nº 1.551.595/SP, a Corte reconheceu que, em determinadas situações, quem deve responder pelo IPTU é o possuidor efetivo, mesmo havendo proprietário formal registrado. Esse precedente é importante porque demonstra que a realidade fática (quem exerce a posse) deve prevalecer sobre a formalidade registral.

Se o STJ já admite que o possuidor pode ser o responsável tributário, isso significa que o cadastro imobiliário municipal precisa acompanhar essa realidade. Não se pode exigir matrícula atualizada como condição absoluta para alterar os dados quando o próprio contribuinte leva à Prefeitura informações e documentos que comprovam a mudança na posse.

A grande questão aqui é exigir única e exclusivamente a matrícula como documento hábil a fazer alteração no cadastro. A exigência desse documento não está errada, mas o problema nasce quando a Prefeitura se recusa a aceitar outros documentos que também possam comprovar o efetivo exercício da posse ou propriedade do bem.

Em outras palavras: a Administração Pública tem o dever de atualizar o cadastro para que ele reflita a situação concreta do imóvel, evitando injustiças fiscais e impedindo que alguém continue vinculado a um bem com o qual já não tem relação.

Esse é apenas um ponto dentro das questões que envolvem responsabilidade tributária do IPTU.

No meu escritório, tenho acompanhado diversos casos em que a falta de atualização cadastral gera cobranças indevidas e muita dor de cabeça para contribuintes.

Então, agora você aprendeu! :)

Espero ter contribuído com os estudos e a informação.

Um abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

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