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  • Foto do escritorBeatriz Biancato

Base de cálculo do ITBI e algumas irregularidades encontradas em Municípios




Pessoal, já conversei com vocês aqui sobre uma prática comum que ocorre em alguns municípios com relação ao ITBI. Vejam, por exemplo, esse meu post aqui sobre a V.V.R.


Dentre tantas irregularidades possíveis de acontecer (veremos nos próximos encontros), hoje iremos falar sobre a base de cálculo.


O ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é um tributo sujeito ao lançamento por homologação. Você se lembra o que isso significa? Nesta espécie de lançamento, o contribuinte ''faz tudo''! Ele calcula o valor devido, declara e recolhe.


Como a Fazenda aparece nessa história? Nos termos do artigo 150 do Código Tributário Nacional, ela aparece depois para conferir se está tudo certo, o que chamamos de homologação. A homologação é o ato pelo qual a Fazenda diz: ''Muito bem, tá tudo certinho, parabéns!''. Obviamente ela não diz isso, só quis me fazer BEMMM clara rs


Se o Município não concordar, ele pode mediante um processo administrativo (não do nada), demonstrar o motivo pelo qual aquele valor está errado, inclusive pontuando uma das hipóteses dos incisos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. Exemplo: inexatidão, erro, fraude, simulação, etc.

Agora, importante: como o contribuinte sabe o valor sob o qual deve recolher o ITBI?


O valor considerado será o de mercado, aquele em que o bem seria vendido em condições normais. A segunda turma do STJ já alertou o cuidado que devemos ter para não confundir o valor venal do IPTU, com o valor de mercado para fins de ITBI.


Isso porque (no entendimento da turma do STJ) no caso do IPTU, aquele valor venal é calculado mediante uma planta genérica de valores, já que o IPTU é um tributo sujeito a lançamento de ofício, as Prefeituras não costumam individualizar bem por bem com todos os pormenores, razão pela qual se socorrem a uma planta genérica de valores. Já o ITBI, o valor considerado é o da operação, o que por algumas vezes, de fato pode se aproximar do valor venal.


Eu particularmente acredito que o critério deve ser objetivo e fundamentado, tanto IPTU como ITBI, devemos nos atentar para o contribuinte recolher seu imposto sob aquilo que de fato representa o bem tributado.


Por isso quis alertá-los para esse fator crucial, tanto no IPTU como no ITBI, há a possibilidade tanto do contribuinte como o Fisco Municipal em discordar do valor utilizado como base de cálculo do tributo que recolhe.


Muito importante ficar atento, pois não é raro ver Municípios arbitrando valores que entendem devidos na operação do ITBI, sem justificativa plausível, sem processo administrativo, apenas como uma manifestação unilateral, o que por si só geram inúmeras ilegalidades.


Fiquem atentos(as)!

Bons estudos!


Beatriz Biancato


Quer ler mais? Acesse um artigo do STJ, clicando aqui.

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