Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos bem! Hoje iremos conversar sobre a incidência - ou não - do ITBI na Retrocessão.
Sei que vocês já escutaram falar da Retrocessão, mas vamos recordar do que se trata e comentar do aspecto tributário disso.
Então, não desgruda daqui e vamos acompanhar a leitura comigo! Bons estudos!
Primeiramente, vamos entender como se cobra o ITBI?
É um imposto municipal cobrado quando ocorre a transferência de imóveis, geralmente muito conhecido no momento da compra e venda de imóveis, já que é uma cobrança que condiciona a emissão de alguns documentos no cartório, registro e até mesmo a própria escritura do bem.
Se sabe que os impostos sempre são calculados sob um percentual em cima de um valor, não é?! O ITBI é municipal, então, o município fala esse percentual (chamamos de alíquota, não esquece). O percentual máximo, em regra, chega a 2%.
Não é minha missão aqui trazer todas as possibilidades possíveis de cobrança, afinal, a análise deve ser particular de acordo com cada caso concreto.
O que você precisa saber é que há cobrança desse imposto como um dos custos a se considerar na hora de transmitir um imóvel! Vamos falar sobre a base de cálculo desse imposto? Ou seja, sob o que incidirá esse percentual que acabamos de falar.
A Base de Cálculo
Muitos não sabem, mas o ITBI não incide sob o valor do negócio jurídico firmado. Então, traduzindo: se você vendeu seu imóvel por R$20.000,00 reais, não significa que o imposto será recolhido considerando esse valor.
Pelo contrário, existe uma tabela que é feita de acordo com os preços do mercado imobiliário, sendo assim o resultado dessas estatísticas o que chamamos de valor venal ou valor venal de referência em alguns Municípios.
Por esse motivo, na hora de formalizar a compra feita, as surpresas podem ser desagradáveis, pois o valor levado em consideração será esse de mercado, não o estipulado em contrato. A depender da diferença, terá bastante impacto na lavratura da escritura.
A Retrocessão
Quando o Poder Público desapropria um imóvel, ele transfere a propriedade, conforme ensina o Professor Matheus de Carvalho, ao patrimônio público, contudo, pode acontecer de ao invés da destinação ser ao interesse público (que é a razão de ser da desapropriação), o imóvel ficar inaproveitado ou subaproveitado com outra finalidade distinta.
Isso é desvio de finalidade ilícito, surgindo direito ao proprietário desse bem desapropriado à Retrocessão.
Traduzindo: ei Município, você não falou que iria desapropriar meu bem para fazer algo legal de interesse público? Porque meu terreno virou a casa do Prefeito? Dê minha terra de volta, retrocessão! Ficou claro assim?
Uma observação importante é que existe divisão na doutrina sobre o direito desse ''proprietário antecessor'' do bem, de modo que uma parte entende que é possível reaver o imóvel, mesmo se em mãos de terceiros; já outro grupo de doutrinadores, entendem que se trata de uma situação que ao proprietário antecessor só caberia perdas e danos nessa situação exemplificativa que narrei.
Aí vem a pergunta: uma vez ocorrida essa transmissão de volta ao proprietário antecessor, incidirá ITBI?
Sim, uma vez que irá ocorrer o fato gerador do imposto: a transmissão! Estamos falando no retorno do bem à propriedade de alguém, o que demandará certamente a nítida alteração de titularidade daquele bem.
Vejam o teor da Súmula 111 do STF: É legítima a incidência do impôsto de transmissão inter vivos sôbre a restituição, ao antigo proprietário, de imóvel que deixou de servir à finalidade da sua desapropriação.
Cuidado apenas para não confundir com a Preempção!
Na preempção a palavra chave é ''acordo'', não decorre de lei, mas uma tratativa entre as partes. Vejamos como define o Código Civil:
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Aqui temos um exercício do direito de preferência, algo que as partes ajustam, por exemplo, quando a pessoa vai vender, tem de oferecer primeiro àquela determinada pessoa. Nessa hipótese, temos incidência do ITBI também no registro do título que formaliza esse negócio jurídico.
Em ambas as oportunidades, notamos a presença da transmissão, cada instituto sob um cenário distinto, mas sempre com a presença do mesmo fato gerador.
Bons estudos!
Beatriz Biancato
HARADA, Kiyoshi. ITBI: Doutrina e Prática. Editora Gen, 2‘ Edição, 2016.
CARVALHO, Matheus. Direito Administrativo. Editora Juspodivm. 2‘ Edição.
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