Execução fiscal de IPTU que troca de "dono": e a prescrição, como fica?

Execução fiscal de IPTU que se arrasta por anos costuma esbarrar num problema comum: o imóvel muda de mãos (venda, herança, posse informal), e a Fazenda vai tentando incluir sucessivamente diferentes possuidores no polo passivo.

A dúvida prática é sempre a mesma: e a prescrição, como fica nesses casos?

O limite para trocar o executado

A Súmula 392 do STJ permite à Fazenda substituir a CDA até a sentença de embargos, mas só para corrigir erro material ou formal — é vedada a modificação do sujeito passivo. A jurisprudência distingue pelo momento da alienação: se ocorreu antes do ajuizamento, não cabe redirecionar (REsp 705.793/SP); se ocorreu no curso da execução, o STJ já admitiu incluir o novo proprietário, dada a natureza propter rem do IPTU (REsp 840.623/BA).

Em outubro de 2025, a juíza Natália Strzykalski (Comarca de Caraguatatuba/SP) extinguiu execução de IPTU justamente por tentativa indevida de redirecionar aos herdeiros de devedores falecidos antes da citação (proc. 1504846-69.2018.8.26.0126).

Execução fiscal de IPTU que troca de "dono": e a prescrição, como fica?

A interrupção não é automática para quem entra depois...

O art. 174, parágrafo único, I, do CTN interrompe a prescrição pelo despacho que ordena a citação — mas isso vale para quem é efetivamente citado. Citar "A" não interrompe a prescrição em relação a "B", incluído anos depois. Cada novo possuidor trazido ao processo tem sua própria contagem, contada até a sua citação válida.

Exemplo simples de prescrição intercorrente (art. 40 da LEF):

• Execução ajuizada em 2015, citação frustrada.

• Fazenda comunicada da não localização de bens em 2016 → começa a suspensão automática de 1 ano (Tema 566, REsp 1.340.553/RS).

• 2017: esgotada a suspensão, começa a correr o prazo de 5 anos da prescrição intercorrente (Súmula 314/STJ).

• Se a Fazenda só localizar e citar validamente um novo possuidor em 2023, a prescrição intercorrente já se consumou em 2022 — o processo deve ser extinto em relação a esse crédito.

A lógica é: cada chamamento sucessivo não reinicia o prazo geral nem "conserta" um prazo já vencido para quem entra depois. É preciso reconstruir a linha do tempo do processo (constituição do crédito, despachos, tentativas de citação, períodos de suspensão) para saber se a prescrição já ocorreu.

Se você está enfrentando uma execução assim, vale revisar os autos com atenção — muitas vezes a prescrição já ocorreu e passou despercebida. Procure um profissional especialista de sua confiança.

Abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério.