IPTU e usufruto: afinal, quem deve pagar o imposto?

Olá, pessoal! Como estão? Espero que esse texto encontrem vocês bem e com saúde, principalmente.

Hoje gostaria de conversar com vocês sobre uma dúvida bastante comum que surge quando algum familiar com usufruto no imóvel me procura.

Essa situação é muito frequente em planejamentos patrimoniais e sucessórios, por exemplo, quando pais doam um imóvel aos filhos, mas reservam para si o direito de usufruí-lo enquanto viverem. Já se depararam com isso? A propriedade fica no nome dos filhos e os pais ficam como usufrutuário, não são proprietários, mas tem direito de usar o imóvel por prazo indeterminado.

Nesse cenário, surge a pergunta: quem deve pagar o IPTU, o proprietário ou o usufrutuário que está no imóvel? Afinal, os dois estão vinculados ao imóvel, não é mesmo? Por isso surge a dúvida frequente e escolhi ela para conversarmos.

IPTU e usufruto: afinal, quem deve pagar o imposto?

Para entender a resposta, é importante primeiro compreender o que é o usufruto. Trata-se de um direito real que permite a uma pessoa utilizar um bem e receber seus frutos, mesmo sem ser a proprietária. Assim, o chamado tecnicamente nu-proprietário continua sendo o dono do imóvel, mas o usufrutuário tem o direito de usar, morar ou até alugar o bem e ficar com os rendimentos.

No campo tributário, o IPTU incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel urbano. Essa regra está prevista no Código Tributário Nacional (artigo 32). Por isso, a legislação admite que diferentes pessoas possam ser consideradas contribuintes do imposto, dependendo da relação que possuem com o imóvel.

No caso específico do usufruto, a regra do Direito Civil ajuda a esclarecer a questão. O usufrutuário tem o direito de usar o bem e obter seus frutos, mas também assume os encargos ordinários relacionados à sua utilização. Vejamos o que diz o artigo 1.403 do Código Civil:

Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:

I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;

II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

Portanto, entre esses encargos normalmente está o pagamento de tributos que recaem sobre o imóvel, como o IPTU.

Na prática, isso significa que, embora o proprietário continue sendo o titular do imóvel no registro, o usufrutuário costuma ser considerado o responsável pelo pagamento do IPTU, justamente porque é ele quem exerce a posse direta e usufrui economicamente do bem.

Contudo, é importante destacar um ponto que muitas pessoas desconhecem: para o município, tanto o proprietário quanto o possuidor podem ser cobrados pelo imposto. Ou seja, a prefeitura pode direcionar a cobrança para quem constar nos registros ou apenas para quem seja identificado como possuidor do imóvel (ou aquele que consta no cadastro imobiliário do imóvel na prefeitura).

Se fizermos uma comparação bem simples com relação a poderes, por exemplo, quem tem mais poder sobre a coisa? O nu-proprietário ou o usufrutuário?

Ambos tem poderes limitados, pois o proprietário é o dono, mas enquanto vigente o usufruto ele não pode reaver o imóvel, com exceção dos casos previstos no artigo 1.410. Já o usufrutuário, pode usufruir do imóvel, como o próprio nome do instituto sugere, inclusive cedendo seu direito de possuir a coisa a outra pessoa, um terceiro, ficando limitado tão somente à dispor da coisa, vender, por exemplo.

Então, ambos são possíveis de serem cobrados do IPTU. Algumas legislações municipais podem prever uma preferência, cobrar um ao invés do outro, ou até mesmo, colocar os dois em uma ação de Execução Fiscal para cobrar um débito de IPTU desse imóvel.

Precisa checar como está essa situação, até mesmo para proprietário e usufrutuário acordarem como farão com essa questão do pagamento. Mas, o Município não se interessa pelos combinados, apenas pela lei e o que consta no cadastro da Prefeitura.

Exatamente nessa linha que o STJ compreende atualmente, a lei municipal disciplina qualquer um deles para pagar ou mesmo ambos. (AREsp 1.566.893/SP, 15/08/2022)

Isso significa que, mesmo existindo usufruto, se o cadastro municipal estiver apenas em nome do proprietário, é possível que a cobrança continue sendo direcionada a ele. Nesses casos, pode ser necessário atualizar o cadastro imobiliário ou discutir a responsabilidade em eventual cobrança administrativa ou judicial.

Por esse motivo, quando há instituição de usufruto, é recomendável verificar se o cadastro do imóvel na prefeitura reflete corretamente essa situação jurídica. Esse cuidado simples pode evitar cobranças indevidas, problemas com dívida ativa e até execuções fiscais no futuro.

Em resumo, embora o usufrutuário seja, em regra, quem deve arcar com o IPTU por usufruir do imóvel, a forma como o cadastro municipal está organizado pode influenciar quem será cobrado inicialmente pelo fisco.

Por isso, alinhar a situação registral e cadastral do imóvel é uma medida essencial para evitar conflitos e garantir segurança jurídica.

Espero ter contribuído com a informação.

Abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada Tributarisa e Idealizadora do Tributário Sem Mistério