A Lei 15.265/2025: o que muda para proprietários de imóveis ?

Em novembro de 2025, foi sancionada a Lei 15.265/2025, que instituiu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp). Embora seja uma lei federal voltada diretamente ao Imposto de Renda, seus efeitos podem chegar até os municípios, influenciando o cálculo de tributos como o IPTU.

Neste artigo, explico de forma clara:

✔ o que é o Rearp

✔ se tem algum impacto no IPTU

✔ prós e contras na adesão

1) O que é o Rearp?

A Lei 15.265/2025 permite que pessoas físicas e jurídicas atualizem o valor dos seus imóveis (e outros bens) para o valor de mercado, pagando um tributo único e reduzido: 4% sobre a diferença entre o valor atual declarado e o valor real do imóvel.

Exemplo rápido:

• Valor declarado hoje no IR: R$ 200 mil

• Valor de mercado real: R$ 500 mil

• Diferença: R$ 300 mil

• Imposto via Rearp: 4% de R$ 300 mil = R$ 12.000

  
  

O objetivo da lei é “limpar” defasagens antigas e alinhar o patrimônio declarado ao valor real, sem exigir os percentuais normais de ganho de capital.

Além disso, o prazo de adesão é de 90 dias a contar da publicação da lei (21/11/2025). O pagamento pode ser parcelado e esse novo valor (atualizado), passa a valer como custo de aquisição para futuras vendas, doações ou heranças.

2) Existe relação do Rearp com o IPTU?

Aqui está o ponto central para proprietários. A Lei 15.265/2025: o que muda para proprietários de imóveis?

A lei, sozinha, não altera automaticamente o valor venal do IPTU, pois o IPTU é municipal. Mas, ela talvez crie um efeito indireto muito relevante, porque integra-se ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – o “CPF dos imóveis” – que está sendo implementado pelo Governo Federal.

Com o CIB, os municípios terão acesso a dados mais precisos sobre cada imóvel, como:

• área construída real

• padrão de acabamento

• localização detalhada

• valor de mercado aproximado

• histórico patrimonial atualizado

Isso significa que:

⚠️ Imóveis que estão subavaliados no cadastro municipal podem passar a ter o valor venal revisado pela prefeitura, influenciando o IPTU.

Possíveis cenários com relação ao IPTU

Cenário 1 – IPTU pode aumentar

Isso ocorrerá principalmente quando:

• o imóvel está muito defasado no cadastro municipal;

• há divergência entre área real e área registrada;

• houve valorização urbana (praias, eixos comerciais, condomínios fechados);

• o valor atualizado no IR reforça ao município que o imóvel vale mais.

Se houver revisão da Planta Genérica de Valores, ou revisão individual via CIB, o IPTU pode subir.

Cenário 2 – IPTU não muda

O IPTU pode permanecer igual quando:

• o município não utilizar a integração cadastral de forma ativa;

• o valor venal municipal já está próximo do valor de mercado;

• o imóvel está em área que não teve valorização recente;

• a atualização do IR não ativou nenhum indicador de revisão.

  
  

Cenário 3 – IPTU pode até diminuir (menos comum na prática)

Pouco comentado, mas possível:

• imóveis antigos, em mau estado ou desvalorizados, podem ser reavaliados para menos caso o município refine os critérios de mensuração.

3) Prós e Contras de aderir ao Rearp

Vantagens

• Regularização patrimonial total: a pessoa “limpa” defasagens históricas e passa a ter seu patrimônio declarado conforme o mercado.

• Facilita financiamentos e garantias: bancos analisam valor patrimonial; valores defasados podem prejudicar crédito.

• Evita autuações por incompatibilidade patrimonial: a Receita pode questionar valores muito discrepantes; atualizar reduz o risco.

• Redução de tributação em eventual venda futura: Como o valor atualizado vira o novo custo de aquisição, o ganho de capital na venda futura diminui drasticamente.

Ex.:

• Sem Rearp: ganho de capital = R$ 500 mil – R$ 200 mil = R$ 300 mil

• Com Rearp: ganho de capital = R$ 700 mil – R$ 500 mil = R$ 200 mil (menor imposto no futuro)

Riscos/Cuidados/Desvantagens

Não digo necessariamente os "contras", pois isso é muito relativo a depender da realidade da pessoa, mas são alertas para lembrar na hora de escolher qual caminho seguir.

• Possível impacto no IPTU: ao atualizar seu patrimônio, você alimenta o sistema com informações que podem ser cruzadas com o CIB. Para imóveis subavaliados no cadastro municipal, isso pode resultar em maior IPTU no futuro.

• Custo imediato: pagar 4% (ainda que parcelado) pode ser pesado em valores muito altos, partindo do pressuposto que nenhuma parcela pode ser inferior a R$1.000,00 reais.

• Atualização é irreversível: Uma vez atualizado, o novo valor passa a ser oficial — inclusive para inventários, doações, litígios de união estável, divórcios etc.

• Pode expor discrepâncias cadastrais: Se o imóvel tem área sem averbação ou construção irregular, a atualização pode chamar atenção para divergências.

A Lei 15.265/2025 abre uma oportunidade real de correção patrimonial com custo reduzido, o que pode ser vantajoso para muitos proprietários — especialmente quem pretende vender, usar o imóvel como garantia ou organizar sucessão.

Por outro lado, a decisão possui reflexos o que exige cuidados na tomada de decisão. Na dúvida, procure um profissional de sua confiança para lhe orientar.

Espero ter contribuído com os estudos.

Um abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério