ITBI na Retrovenda: um erro comum de Municípios...
Aquecendo os motores: como se cobra o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal cobrado quando ocorre a transferência de imóveis, geralmente muito conhecido no momento da compra e venda de imóveis, já que é uma cobrança que condiciona a emissão de alguns documentos no cartório, registro e até mesmo a própria escritura do bem.
Vale lembrar que a incidência também pode acontecer pela transmissão de direitos, exceto os de garantia, mas também é possível. Como essa "transferência" para fins de ITBI tem várias possibilidades, trouxe o caso da retrovenda para vocês.
Os impostos sempre são calculados através de um percentual em cima de um valor, não é?! O ITBI é municipal, então, o município fala esse percentual (chamamos de alíquota, não esquece). O percentual, por exemplo, aqui no Guarujá/SP onde resido é a de 3%.
O que é a retrovenda?
Vamos compreender o que é essa possibilidade que pode vir escondida no seu contrato de compra e venda. Ou, também, contida com seu conhecimento. A definição dela está no nosso Código Civil;
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
É isso mesmo que você leu. É um arrependimento previsto em contrato. A pessoa vende o imóvel e dentro do prazo de até 03 anos pode "pegar de volta", reembolsando quem comprou, claro.
Mas, o questionamento que fica é: tivemos novamente uma transmissão de bem imóvel, portanto, incide ITBI nessa operação novamente?
Muitos Municípios acreditam que sim e assim consideram em suas legislações tributárias municipais, tal como a de Guarujá que coloca essa hipótese em seu Código Tributário Municipal como incidência de novo imposto.
Ocorre que o Poder Judiciário possui algumas decisões em sentido contrato, uma vez que nessa retrovenda não acontece na prática uma nova alienação, mas sim um retorno à situação antes da venda.
Vejamos um exemplo dessa decisão:
"TJSP. 0043616-80.2011.8.26.0053. J. em 23/08/2012. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. COMPRA E VENDA COM CLAUSULA DE RETROVENDA. ISENÇÃO LEGAL. INOCORRÊNCIA DE RETROVENDA NA HIPÓTESE NOVA ALIENAÇÃO. INCIDÊNCIA DO IMPOSTO - POSSIBILIDADE. Não exercitado o direito à retrovenda previsto na escritura de compra e venda, mas tendo sido celebrada NOVA ALIENAÇÃO entre as partes, deve incidir o ITBI sobre esta transação, eis que não houve resolução do negócio jurídico originário a autorizar a isenção, conforme prevê a legislação. RECURSO E REEXAME NECESSÁRIO PROVIDOS".
Por isso a importância de sempre consultarmos e estudarmos a legislação local e sua aplicabilidade, uma vez que podem existir disposições legais ali contidas que não possuam coerência prática.
Espero ter contribuído com seus estudos.
Um abraço e um café,
Beatriz Biancato
Advogada e Idealizadora do Tributário Sem Mistério