Os impactos da Reforma Tributária na incorporação imobiliária: o que muda com o artigo 262 da LC 214/25

A Reforma Tributária começa, de fato, a ganhar contornos práticos — e o setor imobiliário é um dos que mais sentirá seus efeitos. Entre tantas mudanças, uma delas chama atenção: a forma como será tratada a tributação nas incorporações imobiliárias.

Com a Lei Complementar nº 214/2025, que institui o IBS e a CBS, o artigo 262 trouxe uma novidade que promete mudar discussões antigas: a incidência do tributo sobre a venda do imóvel, e não mais apenas sobre a prestação de um serviço, quando eventualmente ocorria com o ISS. Então, o IBS e a CBS serão devidos na alienação das unidades imobiliárias em cada pagamento.

Antes da reforma, o debate era intenso. De um lado, os Municípios defendiam a incidência do ISS sobre o valor recebido pelas incorporadoras; de outro, o setor imobiliário sustentava que o imposto deveria recair apenas sobre o serviço de construção civil, na figura do construtor, não da incorporadora, pois essa última não presta serviço.

Os impactos da Reforma Tributária na incorporação imobiliária: o que muda com o artigo 262 da LC n. 214/25

Agora, com o novo sistema, o cenário muda. A tributação passa a alcançar a operação de venda em si, o que representa uma mudança estrutural na forma como as incorporadoras devem planejar seus empreendimentos e calcular seus custos.

É claro que muita coisa ainda precisará ser ajustada e interpretada — afinal, o novo modelo é complexo e depende de regulamentações complementares.

Para quem atua com incorporação ou assessoria jurídica na área, vale ficar atento. Essas alterações impactam não só a carga tributária, mas também o fluxo de caixa e a própria estrutura contratual dos projetos imobiliários.

A Reforma Tributária ainda está em construção, mas uma coisa é certa: ela está mudando a forma como enxergamos a tributação municipal — e isso inclui o mercado imobiliário.

E você, o que acha dessa mudança? Acredita que a Reforma Tributária trará mais clareza e simplicidade para o setor, ou que ainda veremos novos desafios pela frente?

Espero ter contribuído aos estudos!

Um abraço e um café,

Beatriz Biancato

Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério