Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos bem e com saúde, principalmente.
Hoje vamos aprender sobre um ponto contido no Plano Diretor Municipal através de algo muito simples envolvendo meu dia: estacionamento.
O que meu ticket de estacionamento pode te ensinar sobre Plano Diretor?
Pela manhã, acompanhei meu pai em uma consulta médica e, devido à localização da clÃnica ser em uma avenida movimentada de Santos/SP, não tivemos escolha a não ser deixar em um estacionamento o carro.
Essa decisão foi tomada depois de várias voltas no quarteirão e o horário do atendimento muito próximo, pois eu demoro a desistir de encontrar vagas, detesto pagar estacionamento, mas tem vezes que não tem como fugir rsrsrs
Pois bem, o fato me remeteu ao Direito Municipal e a uma questão que foi objeto de aula aos meus alunos do preparatório para o concurso de fiscal do Guarujá/SP, vou explicar o motivo.
Acredito que você já tenha escutado falar sobre a tal "função social da propriedade", não é mesmo? Se nunca ouviu sobre isso, não tem problema. Em poucas palavras, posso dizer que hoje ser proprietário de um imóvel significa zelar por ele, isso porque a ausência de cuidados é o que proporciona muitos lugares abandonados virarem depósitos de lixos, ou mesmo riscos para os moradores nos entornos.
Então, pensando exatamente nessa proteção, existem alguns instrumentos urbanÃsticos chamado de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios. Essas são medidas que obrigam os proprietários de imóveis urbanos vazios, subutilizados ou não utilizados a dividi-los, fazer alguma construção/reparo ou mesmo utilizá-los (quando abandonados, por exemplo).
Isso tudo para resguardar a função social da propriedade.
Além disso, existem regras na lei, ou seja, qual o mÃnimo construÃdo que determinado imóvel precisa para ser considerado "em dia" com sua função social? Chamamos isso de coeficiente de aproveitamento (CA), esse é o Ãndice que dispõe qual a área edificável mÃnima obrigatória.
Essa medida é variável a depender do Plano Diretor de cada MunicÃpio, localização do imóvel e outras caracterÃsticas.
Mas, o que isso tem a ver com o estacionamento? Tudo!
Pensemos que um estacionamento hoje não precisa de qualquer tipo de construção para funcionar, tudo que se faz necessário é um espaço, certo? Pois bem.
Agora, verifiquem comigo a definição de imóvel subtutilizado, uma das hipóteses de notificação por parte do MunicÃpio de Guarujá/SP:
Lei Complementar n° 156/2013 - Art. 187 São passÃveis de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, os imóveis nas seguintes condições:
[...]
III - subutilizados, entendendo-se como tais os terrenos e glebas cujo coeficiente de aproveitamento (CA) seja inferior ao coeficiente de aproveitamento mÃnimo definido para o setor onde se situam;
Opa! Então, por exemplo, isso tudo significa que um imóvel que não precise de construção mÃnima (tal como o estacionamento), vai ser notificado pela Prefeitura para providenciar edificações mesmo assim?
AÃ chegamos ao ponto:
§ 2º Excetuam-se do disposto neste artigo os terrenos destinados ao uso não residencial que, para seu pleno funcionamento, necessitem de área construÃda inferior ao coeficiente de aproveitamento mÃnimo, tais como estacionamentos de automóveis e pátios de contêineres com situação regular perante a Prefeitura.
Ou seja, eles são uma exceção!
Percebeu como nos mÃnimos detalhes podemos extrair lições? É com exemplos cotidianos que procuro orientar meus clientes e alunos.
Espero que eu tenha contribuÃdo de alguma forma para seus estudos.
Um abraço e um café,
Beatriz Biancato
Idealizadora do Tributário Sem Mistério.