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Um erro muito comum após o falecimento dos proprietários pode esconder um "relógio fiscal" acumulando dívidas enormes para os herdeiros. Recentemente, recebi uma dúvida crucial nas redes do Tributário Sem Mistério que reflete a realidade de milhares de famílias brasileiras: “Doutora, meu pai tinha isenção de IPTU, ele faleceu e o benefício passou para a minha mãe. Ela também faleceu em 2017... Nós perdemos o direito? É possível reaver?” A resposta curta é que as coisas não são tão simples quanto parecem, e o perigo de assumir que o benefício é vitalício ou automático é imenso. Herdei a casa dos meus pais. Será que a isenção do IPTU continua valendo? Quando os filhos continuam morando no imóvel achando que a isenção vai durar para sempre, eles costumam esquecer que a fiscalização municipal funciona como um "relógio invisível", acumulando juros, multas e correção monetária ao longo dos anos. Infelizmente, a maioria das pessoas só descobre o tamanho do problema quando chega a cartinha de uma execução fiscal ou o imóvel da família corre o risco de ir a leilão. Mas afinal, a isenção é do imóvel ou da pessoa? No vídeo que gravei esta semana, eu explico detalhadamente a "regra do copo preto e do copo azul" para você entender como o município avalia esses critérios em cada CPF. Mais do que isso, mostro o que fazer se você já descobriu uma dívida acumulada e por que assinar um acordo na prefeitura sem uma análise prévia pode piorar a sua situação jurídica. Quer proteger o patrimônio da sua família e entender como funciona esse "efeito cascata" na prática? Assista ao vídeo completo abaixo: Agradeço por ter a oportunidade em contribuir com seus estudos e informação. Um abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério.

Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos estejam bem e com saúde. Município perde Execução Fiscal por fundamentação legal incompleta Hoje publiquei no canal a análise de um caso muito relevante julgado recentemente (maio/2026), em que o Município de Louveira teve uma Execução Fiscal extinta em razão de fundamentação legal deficiente na CDA. No vídeo, explico de forma didática o entendimento aplicado pelo Tribunal, os requisitos legais da Certidão de Dívida Ativa e os impactos do Tema 1350 do STJ nas execuções fiscais de IPTU. É um tema importante tanto para profissionais do Direito quanto para contribuintes que desejam compreender melhor os limites legais da cobrança tributária pelo Poder Público. 📺 Assista ao vídeo completo e acompanhe o conteúdo para continuar se atualizando sobre jurisprudência tributária, execução fiscal e direitos do contribuinte. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

A Reforma Tributária trouxe uma série de conceitos que, embora pareçam técnicos à primeira vista, têm impacto direto no dia a dia das empresas e um deles é justamente o desconto incondicional, agora expressamente tratado no art. 13, §3º do regulamento do IBS/CBS, o qual pode ser consultado clicando aqui. Desconto Incondicional na Reforma Tributária: o que muda do ISS para o IBS e por que isso impacta seu bolso De acordo com a nova regra, o desconto incondicional é a parcela que reduz o preço da operação, desde que conste no documento fiscal e não dependa de evento posterior. Até aqui, pode parecer algo já conhecido, mas a Reforma dá um passo importante ao uniformizar esse entendimento em nível nacional, inclusive mencionando situações como programas de fidelidade não onerosos concedidos pelo próprio fornecedor. Na prática, quando a norma fala que o desconto não pode depender de evento posterior, ela está deixando claro que o valor da operação precisa ser definitivo no momento da emissão da nota fiscal. Ou seja, nada de “desconto se pagar depois”, “bônus para próxima compra” ou “vantagem condicionada a comportamento futuro”. O preço já deve nascer reduzido, sem incertezas. E aqui entra um ponto sensível da realidade brasileira: muitos contribuintes ainda concedem descontos “de boca”, mas não registram isso na nota fiscal. Com a nova sistemática do IBS/CBS, isso tende a se tornar ainda mais problemático. Se não está no documento fiscal, não reduz a base de cálculo, simples assim. Ou seja, além de não gerar economia tributária, pode criar inconsistências fiscais. Comentário rápido: se você por acaso não emite se quer uma nota fiscal, você precisa urgentemente "organizar" sua vida tributária, pois o jogo mudou e as autuações já começaram! Hoje, no ISS (que é de competência dos municípios), já existe uma discussão semelhante: o imposto incide sobre o preço do serviço, e descontos incondicionais, quando corretamente formalizados, podem reduzir essa base. No entanto, nem sempre há uniformidade de interpretação entre os municípios, o que gera insegurança jurídica. Com a chegada do IBS, o qual substituirá, entre outros tributos, o ISS, a tendência é que essa lógica seja padronizada nacionalmente. Isso significa que conceitos como o de desconto incondicional deixam de ser interpretados de forma pulverizada por cada município e passam a seguir um regramento único, com impacto direto na forma como as empresas estruturam suas operações. Mas, isso não quer dizer que os municípios saem de cena. Pelo contrário: eles passam a participar da arrecadação do IBS e precisarão se adaptar a essa nova lógica, inclusive no que diz respeito à fiscalização e à interpretahttp://fiscal.Seção de conceitos como esse. Para quem lida com tributos municipais — seja do lado do contribuinte(pagando) ou da própria Administração Pública (arrecadando e gerindo) — o alerta é claro: os detalhes operacionais ganham ainda mais importância na Reforma. A forma como o desconto é concedido, documentado e estruturado pode impactar diretamente o valor do tributo devido. No fim das contas, não estamos falando apenas de conceito jurídico, mas de estratégia tributária e conformidade fiscal. E, com isso, se você quer entender como a Reforma Tributária pode impactar sua empresa ou seus clientes — especialmente na transição do ISS para o IBS — esse é o momento ideal para se antecipar. Se fizer sentido para você, vamos conversar. Uma análise bem feita agora pode evitar riscos lá na frente. Agradeço por poder contribuir com a informação. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério.

Reforma Tributária: O novo "ativo fiscal" que o dono de terras ainda não viu. Se você é proprietário de um terreno ou atua em operações de incorporação imobiliária, é importante olhar com atenção para uma mudança que, embora discreta, pode ter impactos relevantes na estrutura tributária dos negócios. A Lei Complementar nº 214/2025, ao regulamentar o IBS e a CBS, introduziu mecanismos que alteram a forma como o valor do imóvel é considerado na apuração dos tributos incidentes sobre a incorporação. Entre eles, destaca-se o chamado redutor de ajuste, previsto no art. 258: Art. 258. O valor inicial do redutor de ajuste corresponde: I - no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026: a) ao valor de aquisição do imóvel atualizado nos termos do § 4º deste artigo; ou b) por opção do contribuinte, ao valor de referência de que trata o art. 256 desta Lei Complementar; [...] No contexto da transição para o novo regime, a legislação permite que imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026 sejam considerados, para fins de apuração da base tributável, pelo valor de aquisição ou, alternativamente, por um valor de referência. À primeira vista, trata-se de uma escolha técnica. Na prática, porém, essa definição pode influenciar diretamente a carga tributária da operação. A lógica tradicional: reduzir o valor venal Historicamente, proprietários de imóveis — especialmente terrenos — buscaram manter o valor venal no menor patamar possível. A justificativa é conhecida: reduzir a base de cálculo do IPTU e, em alguns casos, do ITBI. Sob a ótica da tributação patrimonial, essa estratégia é compreensível. Afinal, trata-se de um custo recorrente. O problema é que essa lógica, quando aplicada de forma isolada, pode deixar de considerar efeitos relevantes em outras etapas da cadeia imobiliária. O que muda com a reforma tributária Com a introdução do IBS e da CBS, a tributação sobre a incorporação imobiliária passa a dialogar de forma mais intensa com o valor atribuído ao terreno — especialmente no período de transição. Isso ocorre porque o redutor de ajuste permite que esse valor — seja ele o custo histórico ou um valor de referência — seja utilizado para reduzir a base de cálculo dos tributos na venda das unidades. Em termos simplificados, quanto maior o valor considerado para o terreno, maior tende a ser o montante passível de abatimento na apuração da base tributável. Não se trata, evidentemente, de uma regra absoluta. A escolha do critério deve considerar a estrutura da operação, o regime adotado e outras variáveis relevantes. Mas o ponto central é outro: o valor do terreno deixa de ser um dado meramente patrimonial e passa a integrar a lógica econômica da incorporação. Um exemplo ilustrativo Considere, para fins didáticos, dois cenários. Em ambos, uma incorporação gera vendas totais de R$ 20 milhões. No primeiro, o terreno é considerado pelo valor de R$ 2 milhões. No segundo, pelo valor de R$ 5 milhões. A depender do critério adotado para o redutor de ajuste, a base tributável da operação será distinta, o que impacta diretamente o montante devido a título de IBS e CBS. Trata-se, evidentemente, de uma simplificação. Mas suficiente para demonstrar como a escolha do parâmetro pode influenciar o resultado econômico da operação. O risco de uma análise fragmentada É nesse ponto que surge um risco recorrente. Ao focar exclusivamente na redução do valor venal para fins de IPTU, o contribuinte pode deixar de considerar efeitos relevantes em operações futuras, especialmente na incorporação imobiliária. Não se trata de afirmar que valores mais elevados serão sempre mais vantajosos, mas de reconhecer que a análise precisa ser mais ampla. A economia obtida no âmbito do IPTU pode, em determinados casos, ser superada por um aumento da carga tributária na operação de incorporação. Uma nova leitura para o valor venal A reforma tributária não altera apenas alíquotas ou competências. Ela modifica a forma como determinadas variáveis se relacionam. O valor venal — tradicionalmente associado à tributação municipal — passa a dialogar, ainda que indiretamente, com a tributação sobre o consumo aplicada às operações imobiliárias. Isso exige uma mudança de perspectiva. Mais do que discutir se o valor está alto ou baixo, passa a ser necessário compreender como ele será utilizado dentro da estrutura da operação. Conclusão O principal desafio trazido pela reforma não está apenas na adaptação às novas regras, mas na revisão de premissas que, por muito tempo, orientaram decisões no mercado imobiliário. Reduzir o valor venal pode continuar sendo, em muitos casos, uma estratégia válida. Mas não pode mais ser uma decisão automática. A incorporação imobiliária, especialmente sob o novo regime tributário e, em particular, durante o período de transição — exige uma análise integrada, em que o impacto presente e futuro das escolhas seja considerado de forma conjunta. Porque, em um cenário mais complexo, economizar hoje não significa, necessariamente, pagar menos no final. Espero ter contribuído aos estudos! Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

Um detalhe técnico pode parecer irrelevante à primeira vista, mas, no Direito Tributário, ele pode ser decisivo. Em um caso recente analisado no escritório, um erro na fundamentação legal da cobrança de IPTU foi suficiente para invalidar toda a exigência. Para entender melhor: quando o Município cobra um débito, ele formaliza essa cobrança por meio da chamada Certidão de Dívida Ativa (CDA). Esse documento é o que permite que a cobrança siga diretamente para execução judicial. Mas, para ter validade, a CDA precisa cumprir requisitos legais, entre eles: indicar de forma clara e específica qual é o fundamento jurídico daquela cobrança. No caso em questão, a CDA fazia apenas uma menção genérica ao Código Tributário Municipal, sem apontar qual artigo ou dispositivo sustentava a cobrança. Pode parecer algo pequeno, mas não é. Na prática, isso impede o contribuinte de compreender exatamente o que está sendo cobrado e com base em qual regra, dificultando o exercício do direito de defesa. Em alguns casos não só dificulta, impede totalmente mesmo. Esse entendimento não é isolado, muito menos invenção de minha cabeça. O próprio Superior Tribunal de Justiça já enfrentou essa discussão no Tema 1350 do STJ, consolidando a posição de que a simples indicação genérica da legislação não atende aos requisitos legais. A fundamentação precisa ser específica. Quando isso não acontece, a CDA pode ser considerada inválida, comprometendo toda a cobrança. Na prática, isso acende um alerta importante: nem toda cobrança que chega ao contribuinte está, de fato, regular do ponto de vista jurídico. Existem requisitos formais que precisam ser observados e a ausência deles pode fazer toda a diferença no desfecho do caso. Cobrança de IPTU inválida? O erro que muita Prefeitura ainda comete Mas esse cenário também traz um ponto de atenção para o outro lado da relação: os Municípios. A elaboração adequada das CDAs não é apenas uma formalidade burocrática, mas um elemento essencial para garantir a efetividade da arrecadação. Erros na fundamentação podem gerar anulação de cobranças, aumento de demandas judiciais e perda de receita. Uma revisão técnica dos procedimentos e dos modelos utilizados pode evitar esses problemas e trazer mais segurança jurídica à atuação administrativa. O que esse tipo de situação mostra, no fim das contas, é que o Direito Tributário não se resume a pagar ou não pagar um tributo. Ele envolve também a forma como essa cobrança é realizada, garantindo transparência e um equilíbrio na relação entre Município e contribuinte. Se você já recebeu uma cobrança de IPTU ou está lidando com uma execução fiscal, vale a pena analisar com atenção os detalhes do documento. E, para quem atua na gestão pública, revisar esses pontos pode representar não só mais segurança, mas também mais eficiência na recuperação de créditos. Cada caso tem suas particularidades, e uma análise cuidadosa pode revelar aspectos que passam despercebidos em um primeiro olhar. Fico à disposição. Espero ter contribuído com os estudos. Um abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério.

Caminhando com esse clima de declaração ao leão, importante esclarecermos sobre os abatimentos possíveis no imposto usando o IPVA e o IPTU. É possível? Sim! Mas, atenção, são situações bem específicas e um erro pode comprometer sua declaração. IPTU e IPVA no Imposto de Renda: cuidado com as generalizações Um exemplo ajuda a entender. Imagine um imóvel alugado: despesas como IPTU podem influenciar na apuração do rendimento, reduzindo o valor sobre o qual o imposto incide. Se o proprietário recebe R$ 3.000 de aluguel e paga R$ 500 de IPTU, o cálculo pode considerar o valor líquido. Mas isso não significa que o IPTU seja automaticamente dedutível — tudo depende do contexto. Situação semelhante pode ocorrer com profissionais autônomos. Um advogado que utiliza parte do imóvel como escritório pode avaliar a possibilidade de considerar uma fração do IPTU como despesa da atividade para dedução no carnê leão, desde que haja coerência e comprovação. Com o IPVA, a lógica é parecida: para uso pessoal, não há abatimento, mas, em atividades profissionais, como naquele caso dos motoristas de aplicativo em que o uso do veículo faz parte essencial do trabalho, o custo pode ser analisado. O ponto central é que não existe regra única. Cada caso exige análise individual, considerando o uso do bem, a origem da renda e a documentação disponível. O maior erro do contribuinte é generalizar. Contudo, é importante saber que existe essa possibilidade. No fim, mais importante do que buscar economia a qualquer custo é entender as regras. Porque, no Imposto de Renda, o que parece uma oportunidade pode se transformar em problema. Espero ter contribuído com os estudos, deixo abaixo um vídeo envolvendo o tema para auxiliar ainda mais. Apesar de publicado há 2 anos, a possibilidade ainda é perfeitamente possível, pois não houve mudanças na legislação nesse sentido até o momento em que eu escrevi esse artigo. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

O fim de um relacionamento traz consigo uma série de mudanças e, convenhamos, a burocracia é a parte que ninguém quer enfrentar. Uma dúvida recorrente aqui no escritório vem de mulheres que, após o divórcio, permanecem na residência, mas percebem que todos os cadastros municipais e contas de consumo ainda estão no nome do ex-marido. Me divorciei, moro no imóvel, mas o IPTU continua no nome do meu ex: O que fazer? A situação complica quando a pessoa não tem um contrato de aluguel ou contas de luz e água em seu nome para provar a posse. Se esse é o seu caso, calma! Não é impossível regularizar. Veja alguns caminhos possíveis por onde começar a resolver: 1. O Documento Chave: A Sentença de Divórcio Se você se divorciou, existe um documento jurídico que diz como ficou a partilha de bens: a Sentença de Divórcio ou a Escritura Pública de Divórcio (feita em cartório). Se o imóvel ficou para você:  Esse documento é a sua principal "prova". Ele substitui contratos de compra e venda para fins de atualização cadastral na prefeitura. Se o imóvel ainda será partilhado:  Mesmo assim, a sentença que homologa a separação e descreve quem ficou residindo no imóvel serve como comprovante de posse. 2. A "Falta de Contas" no seu Nome Muitas prefeituras exigem um comprovante de residência atualizado. Se a conta de luz (Enel, CPFL, etc.) ainda está no nome dele, você tem dois caminhos: Troca de Titularidade na Concessionária:  Antes de ir à prefeitura, vá até a companhia de energia ou água com sua sentença de divórcio e peça a troca de nome. Com a conta nova em mãos (mesmo que ainda vá vencer), você já tem um comprovante oficial. Declaração de Residência:  Caso não consiga a troca imediata, você pode redigir uma declaração de residência de próprio punho (ou com auxílio jurídico) e anexar a cópia do documento de identidade e a sentença de divórcio. Importante: todos os pontos que estou mencionando devem ser checados na legislação local em que o imóvel está localizado. Por exemplo, no Guarujá/SP, cidade em que resido, não importa as contas de consumo, elas não fazem parte da documentação para atualização cadastral. Então, sempre observe a lei do Município e, na dúvida, procure o setor responsável da Prefeitura ou consulte um profissional de sua confiança. 3. Atualizando o Cadastro Imobiliário (IPTU) Com a sentença de divórcio em mãos, você deve protocolar um pedido de "Atualização de Cadastro Imobiliário" na Prefeitura do seu município. Dica de Ouro:  Você não precisa necessariamente da escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis para mudar o nome do contribuinte no carnê de IPTU. A prefeitura diferencia o "Proprietário" (quem tem o registro) do "Possuidor" (quem de fato ocupa e paga o imposto). Por que é importante regularizar isso logo? Manter o imposto no nome do ex-marido pode gerar problemas futuros, como: Dificuldade em pedir isenções (caso você tenha direito por renda ou idade). Problemas em reformas: Precisar de alvarás e não conseguir por não ser a titular cadastrada. Execuções fiscais: Se o imposto atrasar, a cobrança judicial irá para ele, o que pode gerar novos conflitos desnecessários. Como podemos observar, o fato de você não ter um contrato ou contas agora não é um beco sem saída. O seu vínculo jurídico com o imóvel nasceu no momento da partilha de bens no divórcio. Ficou com alguma dúvida sobre como proceder na prefeitura da sua cidade?  Procure um profissional de sua confiança para analisar o seu caso. Espero ter contribuído com a informação. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

O IPTU é um dos tributos municipais que mais gera dúvidas na prática, especialmente quando se discutem temas como o momento do fato gerador, a possibilidade de relançamento do imposto e a responsabilidade tributária em casos de transferência do imóvel. Para aprofundar essas questões, conversamos com Victor Falcão Sande e Oliveira , advogado e mestre em Direito Tributário pela PUC/SP, autor da obra “IPTU: Progressividade, Seletividade e a Função Social da Propriedade Urbana” . Na entrevista a seguir, o autor responde a perguntas sobre aspectos práticos do imposto, trazendo reflexões relevantes para advogados, contribuintes e profissionais que lidam com a tributação municipal. A seguir, confira a entrevista: Considerando o critério temporal do IPTU (geralmente 1º de janeiro), o senhor poderia explicar por que a prefeitura não pode realizar um novo lançamento contra o contribuinte dentro do mesmo exercício fiscal?   Há legislações municipais que admitem a realização de novo lançamento tributário contra o contribuinte no curso do mesmo exercício fiscal, quando constatadas alterações fáticas no imóvel - como construções ou modificações de edificação que implique alteração do valor venal do imóvel – a exemplo do art. 2º, § 1º, alínea “a”, da Lei nº 6.989/1966 do Município de São Paulo.   Contudo, entendemos que todo imposto possui sua incidência vinculada a um momento específico no tempo. No caso do IPTU, por exemplo, tal incidência ocorre, via de regra, em 1º de janeiro de cada exercício. Desse modo, a situação fática existente nessa data é que deve ser considerada para fins de constituição do crédito tributário, sendo, portanto, irrelevantes as modificações supervenientes ocorridas ao longo do mesmo exercício.   Admitir entendimento diverso implicaria reconhecer que qualquer alteração no imóvel durante o exercício – seja por iniciativa do proprietário (construções ou demolições), seja por eventos alheios à sua vontade (como hipóteses de força maior) – autorizaria a realização de novos lançamentos tributários. Isso poderia ocorrer tanto para majorar quanto para reduzir o montante devido, o que, neste último caso, ensejaria inclusive a restituição de valores pagos a maior. Quando tais modificações no imóvel ocorrerem em grande quantidade ao longo do exercício, a multiplicidade de lançamentos tributários tenderia a gerar instabilidade no ordenamento jurídico.   Diante disso, concluímos que é vedado ao Município proceder a novo lançamento de IPTU no mesmo exercício fiscal, salvo nas hipóteses excepcionalmente previstas nos arts. 145 e 149 do Código Tributário Nacional, especialmente quando configurado erro de fato no lançamento originário — desde que não se trate de erro de direito, cuja revisão é vedada pelo art. 146 do mesmo diploma legal.   Na prática, como fica a responsabilidade do adquirente (art. 130 do CTN) frente a débitos que surgem ou se consolidam após a imissão na posse, mas que se referem a um fato gerador já ocorrido no início do ano?   Na prática, verifica-se que a responsabilidade pelo pagamento de débitos que surgem ou se consolidam após a imissão na posse — embora relacionados a fato gerador ocorrido no início do exercício — é atribuída ao adquirente do imóvel, em razão da sub-rogação prevista no art. 130, caput, do Código Tributário Nacional (“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.” ).   Segundo a doutrina tradicional, essa responsabilidade decorre da “natureza real” do IPTU, sendo a obrigação tributária qualificada como “ propter rem” , isto é, vinculada à titularidade do bem, e não propriamente à pessoa do contribuinte.   Não obstante, não é o escopo deste texto aprofundar tal discussão, mas é possível problematizar esse entendimento — inclusive à luz do próprio art. 130 do CTN — considerando que a obrigação tributária surge com a ocorrência do fato gerador, o qual descreve uma situação jurídica imputável a uma pessoa determinada - uma ação/omissão ou condição (estado de fato). No caso do IPTU, trata-se da titularidade da propriedade, do domínio útil ou da posse de bem imóvel urbano em determinada data.   Nesse sentido, se o fato gerador já se aperfeiçoou em momento anterior à aquisição do imóvel, pode-se questionar a atribuição de responsabilidade ao adquirente, que não integrava a relação jurídica tributária naquele instante, o que suscita dúvidas quanto à compatibilidade dessa disciplina com o art. 128 do CTN, que exige vínculo do responsável com o fato gerador.   Ademais, a caracterização do IPTU como imposto de “natureza real” também pode ensejar outras indagações relevantes, como a incidência — ou não — da imunidade recíproca prevista no art. 150, VI, “a”, da Constituição Federal, na hipótese de aquisição do imóvel, no curso do exercício, por ente federativo diverso do Município tributante.   Todavia, prevalece na jurisprudência, inclusive no Superior Tribunal de Justiça — a exemplo do AgInt no REsp nº 1.764.763/PR e do AgInt no AREsp nº 942.940/RJ — o entendimento de que é legítima a cobrança do IPTU em face do adquirente do imóvel, nos termos do art. 130 do CTN. Victor Falcão Sande e Oliveira  Mestre em Direito Tributário na Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP. Especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET. Especialista em Direito Administrativo pela Universidade Candido Mendes. Graduado em Direito pela Universidade Católica do Salvador. Graduando em Ciências Contábeis pela Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras – FIPECAFI. Advogado

Olá, pessoal! Como estão? Espero que esse texto encontrem vocês bem e com saúde, principalmente. Hoje gostaria de conversar com vocês sobre uma dúvida bastante comum que surge quando algum familiar com usufruto no imóvel me procura. Essa situação é muito frequente em planejamentos patrimoniais e sucessórios, por exemplo, quando pais doam um imóvel aos filhos, mas reservam para si o direito de usufruí-lo enquanto viverem. Já se depararam com isso? A propriedade fica no nome dos filhos e os pais ficam como usufrutuário, não são proprietários, mas tem direito de usar o imóvel por prazo indeterminado. Nesse cenário, surge a pergunta: quem deve pagar o IPTU, o proprietário ou o usufrutuário que está no imóvel? Afinal, os dois estão vinculados ao imóvel, não é mesmo? Por isso surge a dúvida frequente e escolhi ela para conversarmos. IPTU e usufruto: afinal, quem deve pagar o imposto? Para entender a resposta, é importante primeiro compreender o que é o usufruto. Trata-se de um direito real que permite a uma pessoa utilizar um bem e receber seus frutos, mesmo sem ser a proprietária. Assim, o chamado tecnicamente nu-proprietário continua sendo o dono do imóvel, mas o usufrutuário tem o direito de usar, morar ou até alugar o bem e ficar com os rendimentos. No campo tributário, o IPTU incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel urbano. Essa regra está prevista no Código Tributário Nacional (artigo 32). Por isso, a legislação admite que diferentes pessoas possam ser consideradas contribuintes do imposto, dependendo da relação que possuem com o imóvel. No caso específico do usufruto, a regra do Direito Civil ajuda a esclarecer a questão. O usufrutuário tem o direito de usar o bem e obter seus frutos, mas também assume os encargos ordinários relacionados à sua utilização. Vejamos o que diz o artigo 1.403 do Código Civil: Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário: I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu; II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída. Portanto, entre esses encargos normalmente está o pagamento de tributos que recaem sobre o imóvel, como o IPTU. Na prática, isso significa que, embora o proprietário continue sendo o titular do imóvel no registro, o usufrutuário costuma ser considerado o responsável pelo pagamento do IPTU, justamente porque é ele quem exerce a posse direta e usufrui economicamente do bem. Contudo, é importante destacar um ponto que muitas pessoas desconhecem: para o município, tanto o proprietário quanto o possuidor podem ser cobrados pelo imposto. Ou seja, a prefeitura pode direcionar a cobrança para quem constar nos registros ou apenas para quem seja identificado como possuidor do imóvel (ou aquele que consta no cadastro imobiliário do imóvel na prefeitura). Se fizermos uma comparação bem simples com relação a poderes, por exemplo, quem tem mais poder sobre a coisa? O nu-proprietário ou o usufrutuário? Ambos tem poderes limitados, pois o proprietário é o dono, mas enquanto vigente o usufruto ele não pode reaver o imóvel, com exceção dos casos previstos no artigo 1.410. Já o usufrutuário, pode usufruir do imóvel, como o próprio nome do instituto sugere, inclusive cedendo seu direito de possuir a coisa a outra pessoa, um terceiro, ficando limitado tão somente à dispor da coisa, vender, por exemplo. Então, ambos são possíveis de serem cobrados do IPTU. Algumas legislações municipais podem prever uma preferência, cobrar um ao invés do outro, ou até mesmo, colocar os dois em uma ação de Execução Fiscal para cobrar um débito de IPTU desse imóvel. Precisa checar como está essa situação, até mesmo para proprietário e usufrutuário acordarem como farão com essa questão do pagamento. Mas, o Município não se interessa pelos combinados, apenas pela lei e o que consta no cadastro da Prefeitura. Exatamente nessa linha que o STJ compreende atualmente, a lei municipal disciplina qualquer um deles para pagar ou mesmo ambos. (AREsp 1.566.893/SP, 15/08/2022) Isso significa que, mesmo existindo usufruto, se o cadastro municipal estiver apenas em nome do proprietário, é possível que a cobrança continue sendo direcionada a ele. Nesses casos, pode ser necessário atualizar o cadastro imobiliário ou discutir a responsabilidade em eventual cobrança administrativa ou judicial. Por esse motivo, quando há instituição de usufruto, é recomendável verificar se o cadastro do imóvel na prefeitura reflete corretamente essa situação jurídica. Esse cuidado simples pode evitar cobranças indevidas, problemas com dívida ativa e até execuções fiscais no futuro. Em resumo, embora o usufrutuário seja, em regra, quem deve arcar com o IPTU por usufruir do imóvel, a forma como o cadastro municipal está organizado pode influenciar quem será cobrado inicialmente pelo fisco. Por isso, alinhar a situação registral e cadastral do imóvel é uma medida essencial para evitar conflitos e garantir segurança jurídica. Espero ter contribuído com a informação. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarisa e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

O Município de Guarujá/SP já abriu os pedidos de isenção do IPTU para 2027 e o prazo vai até o último dia útil de agosto (31/08/2026). Mas atenção: levar os documentos é apenas o básico. Se você não se atentar a estes detalhes que quase ninguém comenta, o seu "não" é garantido. Leia se não quiser ter seu pedido de isenção de IPTU em Guarujá/SP indeferido! ARMADILHA DO CADASTRO: não basta levar os documentos. Se o seu imóvel ainda estiver em nome do proprietário antigo ou de um falecido (sem o devido inventário/registro), a isenção não será processada, portanto, atualização é o passo inicial, antes mesmo do próprio pedido da isenção. NÃO BASTA TER UM ÚNICO IMÓVEL: a regra de Guarujá é clara: você precisa ter um único imóvel no seu nome E nele residir. 🔹Por exemplo, se o imóvel for "casa de veraneio" (e você morar em outra cidade), a prefeitura vai negar o seu pedido. Percebam que na lista de documentos se exige até mesmo conta de luz, na tentativa de demonstrar o cumprimento desse requisito. Hoje é muito simples localizar outros imóveis vinculados ao seu CPF e o critério de um único imóvel não é adstrito ao Guarujá/SP. CUIDADO COM O USUFRUTO: sabe quando os pais passam a casa para o nome dos filhos em vida, mas continuam morando nela? Isso se chama Usufruto. 🔹Por exemplo, para o aposentado ter a isenção, não basta "morar de favor" na casa do filho. O nome do contribuinte precisa estar registrado no Cartório (na Matrícula do Imóvel) como Usufrutuário. Sem esse registro oficial, para a Prefeitura, o dono é o filho (que não é aposentado) e aí nada de isenção! Não vamos esquecer os beneficiários, ou seja, os contribuintes que podem pedir a isenção: Aposentados; Pensionistas; Portadores de Deficiência (Física ou Mental); Ex-Combatentes; Contribuintes com mais de 65 anos. Há também o desconto para feiras livres, bem como a imunidade para entidades assistenciais e desportivas sem fins lucrativos. Espero que eu tenha auxiliado na informação. Os formulários para o pedido e demais informações podem ser acessados no site oficial da Prefeitura, clicando aqui . Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

Uma notícia recente divulgada pelo jornal A Tribuna trouxe um alerta importante para os moradores da Baixada Santista: criminosos estão se passando por funcionários públicos para realizar cobranças falsas de tributos municipais. A abordagem normalmente acontece de forma presencial, com uso de panfletos que imitam documentos oficiais e até maquininhas de cartão para receber o pagamento na hora. Esse tipo de golpe se aproveita de um sentimento muito comum entre os contribuintes: o medo de estar em dívida com o Fisco. Ao ouvir que há um débito de IPTU ou de outra taxa municipal em aberto — e que o não pagamento pode gerar multa, inscrição em dívida ativa ou até risco para o imóvel — muitas pessoas acabam pagando por impulso, para “resolver logo a situação”. É exatamente essa urgência que os golpistas exploram. Como funciona, na prática, a cobrança de tributos municipais? Aqui está a informação mais importante: prefeituras não fazem cobrança de tributos de porta em porta e não recebem pagamento por meio de maquininha na residência do contribuinte. O procedimento correto segue etapas formais: o tributo é lançado pelo município; o contribuinte é notificado por meio de carnê, correspondência oficial ou publicação; o pagamento é realizado por guia própria (normalmente boleto ou arrecadação bancária); a consulta de débitos pode ser feita pelos canais oficiais da prefeitura (site ou atendimento presencial). Ou seja, qualquer cobrança fora desse padrão deve ser vista com desconfiança imediata. Um exemplo para entender melhor Imagine a seguinte situação: um morador recebe a visita de uma pessoa uniformizada, com um documento aparentemente oficial, informando a existência de um débito de IPTU. O suposto agente público afirma que, se o pagamento não for feito naquele momento, haverá multa e o nome do contribuinte será inscrito em dívida ativa. Em alguns casos, chega a dizer que o imóvel vai ser leiloado. Assustado e sem saber como funciona o procedimento correto, o contribuinte realiza o pagamento no cartão. Dias depois, descobre que: o débito não existia ou o débito era real, mas o valor pago não foi para os cofres públicos. O prejuízo, nesses casos, é duplo. Por que esse golpe tem se tornado tão comum? Esse tipo de fraude cresce justamente onde há dois fatores: digitalização e modernização das cobranças tributárias (que fazem surgir novos formatos de guias e comunicações); falta de informação clara para a população sobre como funciona o processo de cobrança. É aqui que entra a importância da educação fiscal: conhecimento também é uma forma de proteção patrimonial. Como se proteger Se alguém aparecer na sua casa cobrando tributos: ✔ não realize qualquer pagamento ✔ não forneça documentos pessoais ✔ peça a identificação e encerre o atendimento ✔ consulte a situação do imóvel diretamente no site ou nos canais oficiais da prefeitura ✔ em caso de dúvida, procure um profissional especializado Essa verificação leva poucos minutos e pode evitar um grande prejuízo. O que esse alerta nos ensina Mais do que um caso isolado, essa situação mostra como o Direito Tributário está presente no nosso dia a dia de forma muito concreta. Entender minimamente como nasce e como é cobrada uma dívida tributária não serve apenas para discutir processos judiciais ou reduzir carga tributária — serve também para proteger o contribuinte contra fraudes. Informação, nesse cenário, deixa de ser algo técnico e passa a ser uma ferramenta de segurança. Espero ter contribuído com a informação. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério ®

O ano de 2026 vai marcar uma transição importante para quem declara o Imposto de Renda. Isso porque duas reformas caminham juntas: a do Imposto de Renda e a Reforma Tributária mais ampla, que reorganiza a forma como os tributos são cobrados no país. Apesar do nome parecido, os efeitos de cada uma aparecem em momentos diferentes no bolso do contribuinte. Na imagem o leão parece estar descansando e nem um pouco preocupado com isso, mas, precisamos nos organizar para não deixar tudo em cima da hora. Já podemos começar a falar sobre Imposto de Renda? Embora algumas mudanças já tenham começado a valer nos salários a partir de 2026, a declaração do Imposto de Renda feita nesse ano ainda terá como base os rendimentos recebidos em 2025. Em outras palavras, ao declarar em 2026, o contribuinte estará prestando contas do passado, não das novas regras que começaram a produzir efeitos agora. Um exemplo ajuda a entender: mesmo que alguém tenha tido redução do imposto retido no salário em janeiro de 2026, isso só será refletido na declaração entregue em 2027. A declaração de 2026 continua seguindo, em grande parte, a lógica já conhecida pelos contribuintes. Ainda assim, 2026 é um ano-chave para organização. A reforma do Imposto de Renda prevê mudanças relevantes, como ampliação da faixa de isenção para salários menores e novas formas de tributação para rendas mais altas, incluindo lucros e dividendos. Quem recebe apenas salário tende a sentir alívio; quem tem renda diversificada precisará de mais atenção. Por isso, guardar informes, acompanhar rendimentos e entender a origem dos valores recebidos continua sendo essencial. Planejamento segue sendo a melhor ferramenta para evitar erros, pagar apenas o que é devido e não cair na malha fina. As normas que vão reger a declaração do Imposto de Renda 2026 ainda não foram divulgadas oficialmente pela Receita Federal. Como ocorre todos os anos, essas regras costumam ser publicadas mais perto do início do prazo de entrega, que normalmente começa em março e vai até o último dia útil de maio. Em linhas gerais, deverá declarar quem, em 2025, teve rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888,00 ou recebeu valores isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte superiores a R$ 200 mil, como heranças e doações. Verificar esses critérios com antecedência é uma forma simples de evitar sustos quando a temporada de declarações começar. Um abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério ®