Você já teve — ou já ouviu falar de — uma venda de imóvel que travou de última hora porque apareceu uma dívida de IPTU no processo? O comprador se assusta, o vendedor não sabe o que fazer, e o negócio simplesmente para. A boa notícia é que, na grande maioria dos casos, isso tem solução. E não precisa significar que alguém — comprador ou vendedor — vai sair perdendo o negócio. Por que o IPTU trava a venda de um imóvel O débito de IPTU não é uma dívida só da pessoa: ele acompanha o imóvel. Isso significa que, se não for resolvido antes da transferência, o débito pode continuar vinculado ao bem mesmo depois da venda — e é exatamente por isso que cartórios, compradores e bancos financiadores costumam exigir a certidão de quitação de IPTU antes de fechar negócio. Quando essa certidão não sai limpa, a venda trava. Não porque o negócio seja inviável, mas porque falta um passo antes de assinar. Isso significa que a venda está inviável? Não, na maioria dos casos. O erro mais comum é tratar a dívida como um problema sem solução, quando na prática existem caminhos conhecidos — e usados com frequência — para resolver a pendência sem travar a negociação. Venda de imóvel travou por dívida de IPTU? Veja como resolver, esses são os 3 caminhos mais comuns para destravar a negociação 1. Verificar se parte da dívida está prescrita Nem toda dívida "em aberto" ainda pode ser cobrada. Se o município não cobrou judicialmente o débito dentro do prazo legal, parte dele pode já estar prescrita — o que reduz, às vezes de forma significativa, o valor que efetivamente precisa ser regularizado. 2. Negociar parcelamento com a prefeitura Muitos municípios aceitam parcelar o débito de IPTU, e em diversos casos isso já é suficiente para liberar a certidão necessária à venda, sem exigir o pagamento integral à vista. 3. Prever retenção de parte do valor da venda no contrato É comum prever, em contrato, que parte do valor pago pelo comprador fique retida e seja destinada à quitação do IPTU diretamente no ato da escritura. Assim, ninguém precisa adiantar dinheiro do próprio bolso — o próprio valor da venda resolve a pendência. Cada situação pede uma análise específica — às vezes a saída é a prescrição, às vezes é negociação, às vezes é só uma questão de estrutura contratual. O importante é saber que, antes de desistir do negócio, vale a pena verificar qual desses caminhos se aplica ao caso. Um exemplo prático Um IPTU constituído definitivamente em 2019, sem qualquer despacho de citação em execução fiscal até 2024, está prescrito — ou seja, o município perdeu o direito de cobrá-lo judicialmente. Em casos assim, o que parecia um impeditivo para a venda pode, na prática, deixar de existir. Por que isso importa para quem compra, vende ou intermedia o negócio Para o vendedor, entender essas opções evita perder um comprador por um problema que tem solução. Para o comprador, é a garantia de que a pendência não vai "seguir" com o imóvel depois da compra. E para quem intermedia a negociação, saber que existe caminho muda a conversa: em vez de "isso não tem jeito", vira "deixa eu verificar com quem entende disso". Preparei um material curto reunindo informações sobre esse assunto, faça o download aqui, gratuitamente. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

Essa semana tive um daqueles dias de advogada que ninguém vê nas redes sociais... Sabe aquele mês em que parece que tudo o que estava parado resolve andar ao mesmo tempo? Foi assim com um cliente meu. Ele tinha alguns processos de execução fiscal parados há um tempo — daqueles que a gente sabe que existem, mas que ficam ali, dormindo. Só que esse mês, não sei se foi lua cheia ou o quê, todos resolveram andar juntos. E "andar", nesse caso, significava uma palavra que ninguém quer ouvir: bloqueio. E não era uma conta qualquer. Era a conta usada para pagar os funcionários dele. Dá pra imaginar o desespero, né? O momento em que dois tipos de advogado aparecem Quando o cliente liga nesse desespero, existem dois caminhos possíveis do outro lado da linha. Tem o profissional que promete mundos e fundos — "fica tranquilo, vou resolver isso", sem nem ter lido o processo direito. E tem aquele que é transparente e diz as reais possibilidades do caso, mesmo que não seja o que o cliente gostaria de ouvir. Eu escolhi o segundo caminho. Prefiro ser "dura" a alimentar falsas esperanças. Então não, eu não ia entrar com uma petição de qualquer jeito só para ele sentir que "estava em discussão judicial". Bloqueio de conta não é sempre ilegal. Às vezes é. Às vezes não é. E a diferença mora em detalhe técnico — não em inventar tese e jogar qualquer justificativa na frente do juiz. O trabalho que ninguém vê Como eram várias execuções fiscais sobre o mesmo tributo — uma taxa municipal de fiscalização —, a primeira decisão estratégica foi: qual processo atacar primeiro? Peguei o mais avançado. O mais urgente. E fui estudar. E aqui vai uma pergunta que várias pessoas já me fizeram: "Beatriz, mas o que exatamente você vai procurar?" Gente, uma infinidade de coisas. Prescrição é só a ponta do iceberg. Tem falha na formalidade da cobrança, tem a própria razão de ser dela, tem detalhe que só aparece quando você lê o processo inteiro, não o resumo. Prescrição: a queridinha Confesso: quando encontro prescrição, eu comemoro junto com o cliente. É simples, é objetivo — passou o prazo, acabou a dívida. Mas um spoiler: está cada vez mais difícil encontrar isso. As Prefeituras andaram investindo em tecnologia de monitoramento, e o que antes escapava pela fresta, hoje é bem mais raro. Ainda encontro em alguns casos — mas não é mais a regra. Então, se não era prescrição... o que era? O resultado Encontrei uma possibilidade de redução parcial da dívida. Não total — parcial. Mas com margem real para discussão perante o Município. E aqui está o ponto que eu quero que você entenda: essa defesa, por si só, já trava o avanço do pedido de bloqueio. No melhor cenário, o valor total ainda diminui. No cenário mais conservador, mesmo que o juiz não aceite integralmente os argumentos, o cliente ganha algo que não tem preço nessas horas: tempo para se planejar financeiramente, sem colocar em risco o pagamento dos funcionários. Por que estou contando isso Porque existe uma ideia equivocada de que "advogado bom" é o que fala rápido e dá o diagnóstico em segundos, prometendo milagre desde o primeiro contato. Não é. Às vezes a saída não é óbvia de primeira. Tem coisas que realmente podemos logo de início identificar, mas outras saídas precisam ser estudadas, para dar respaldo ao cliente e não fazer ele embarcar em uma "aventura jurídica" em que ele sai mais prejudicado do que chegou no escritório. E se isso puder acontecer com você? Se você ou o seu negócio teve conta bloqueada (ou você tem medo que em breve seja) por causa de uma dívida e não sabe se aquele valor específico podia ou não ser penhorado, vale a pena verificar antes de simplesmente aceitar o bloqueio como definitivo. Nem toda penhora é indevida. Mas quando é, o prazo para reagir costuma ser curto — e quanto antes a análise for feita, maior a chance de reverter a tempo. Procure um profissional de sua confiança. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério Gostou desse texto? Me dê seu feedback, vou gostar de ouvir, clica aqui.

Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos bem e com saúde, principalmente. Hoje venho comentar uma notícia muito divulgada nessa semana envolvendo uma decisão do STF que fala sobre a cobrança do IPTU por causa do tamanho do imóvel. Vale a pena eu comentar ela com vocês, pois existem algumas coisas que não podemos confundir com a recente conclusão do STF. Vamos lá? IPTU com alíquota maior só porque o imóvel é maior: o que o STF decidiu?] Se você tem uma casa grande, um imóvel comercial com muitos metros quadrados ou simplesmente um terreno de grande extensão, talvez já tenha se perguntado: afinal, o tamanho do imóvel pode fazer o IPTU ficar mais caro? A resposta ganhou um importante capítulo no Supremo Tribunal Federal. Em decisão recente, o STF declarou inconstitucional a utilização da área do imóvel como critério para estabelecer diferentes alíquotas de IPTU. O julgamento foi realizado no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.593.784, que trata do Tema 1.455 da repercussão geral. O caso analisado pelo Supremo envolvia uma lei do Município de Chapecó, em Santa Catarina. A legislação estabelecia alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto os imóveis menores estavam sujeitos à alíquota de 0,5%. Em outras palavras: ultrapassou determinada metragem, aumentava a alíquota. E foi justamente esse critério que o STF considerou incompatível com a Constituição. Mas aqui existe uma diferença importante: isso não significa que a área do imóvel seja irrelevante para o cálculo do IPTU. A área pode, por exemplo, ser um dos elementos utilizados para determinar o valor venal do imóvel. E o valor venal, por sua vez, possui importância direta na apuração do imposto. O que o Supremo afastou é outra coisa: utilizar a metragem, por si só, como justificativa para aplicar uma alíquota maior. É preciso separar as etapas. Imagine dois imóveis. Um possui 150 m² e outro, 500 m². É perfeitamente possível que o imóvel maior tenha valor venal superior e, consequentemente, resulte em um IPTU maior. Isso não significa que a prefeitura esteja aumentando a alíquota simplesmente porque o imóvel é maior. O problema estaria em criar uma regra como: “imóveis acima de determinada metragem pagarão uma alíquota maior”. A Constituição, após a Emenda Constitucional 29/2000, passou a admitir que o IPTU seja progressivo em razão do valor do imóvel e que existam alíquotas diferentes conforme a localização e o uso da propriedade. A área do imóvel não aparece entre esses critérios. Foi justamente essa distinção que ganhou força no julgamento. O Município de Chapecó sustentava que uma área construída maior poderia representar uma utilização mais intensa do espaço urbano e, por isso, justificar uma tributação maior. O argumento, porém, não foi acolhido pelo STF. Segundo o entendimento firmado, a metragem não pode ser simplesmente equiparada ao critério constitucional do “uso” do imóvel. E por que essa decisão é importante para o contribuinte? Porque ela mostra que a Prefeitura não pode criar livremente qualquer critério para aumentar a alíquota do IPTU. A autonomia municipal para instituir e cobrar tributos existe, mas precisa respeitar os limites estabelecidos pela Constituição. Isso também traz uma consequência prática interessante: quem paga IPTU deve olhar não apenas para o valor final da guia, mas para a forma como esse valor foi construído. Qual é o valor venal considerado? Qual é a alíquota aplicada? Qual é a classificação do imóvel? Qual é a sua utilização? E, principalmente, existe alguma regra municipal aumentando a alíquota simplesmente porque o imóvel ultrapassa determinada metragem? Essas perguntas podem revelar situações que merecem uma análise mais cuidadosa. Quantas perguntas, não é mesmo? É importante lembrar, porém, que a decisão do STF não significa que todo IPTU calculado considerando a área do imóvel seja automaticamente ilegal. Como vimos, a metragem pode participar da formação do valor venal e de outros elementos cadastrais. O que foi afastado é a utilização da área como fundamento autônomo para estabelecer alíquotas diferenciadas. No Direito Tributário, às vezes, uma pequena diferença na forma de fazer a conta muda completamente o resultado jurídico. Por isso, mais do que perguntar “por que meu IPTU aumentou?”, vale perguntar: “qual foi o critério utilizado para chegar a esse valor?” E essa é uma boa lição deixada pelo STF: o contribuinte não deve olhar apenas para o tamanho da cobrança, mas também para a legalidade do caminho utilizado pelo Município para chegar até ela. A decisão do Tema 1.455 deverá orientar os demais casos semelhantes no país, reforçando os limites constitucionais para a definição das alíquotas do IPTU. Seu IPTU aumentou porque o imóvel passou a ter uma alíquota maior em razão da metragem? Vale conferir a legislação municipal e a forma como o lançamento foi realizado. Em matéria tributária, entender a conta é o primeiro passo para saber se ela está correta. Agradeço pela oportunidade em contribuir com os estudos! Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério Quer falar comigo sobre esse texto que escrevi? Basta clicar aqui.

Excelente semana a todos! Hoje de manhã estava lendo as notícias na internet e me deparei com esse artigo de opinião, clica aqui para ler. O texto me fez refletir e gostaria de compartilhar a reflexão com vocês... Benefício fiscal para veículos de pessoas com deficiência: até onde o Estado pode criar restrições? A concessão de benefícios fiscais para pessoas com deficiência não é apenas uma questão de economia na hora de comprar um veículo. Por trás de uma isenção ou de uma alíquota reduzida existe uma escolha do Estado sobre quem deve ser beneficiado por determinada política pública — e essa escolha precisa respeitar a Constituição. Esse debate ganhou força com as mudanças promovidas pela Reforma Tributária e com as discussões envolvendo o tratamento tributário destinado à aquisição de veículos por pessoas com deficiência, especialmente no caso das pessoas com Transtorno do Espectro Autista (TEA). A primeira coisa que precisamos entender é que benefício fiscal não significa que o tributo simplesmente “deixa de existir”. Em determinadas situações, a legislação estabelece uma redução ou até mesmo alíquota zero para uma operação específica. Na prática, isso significa que o contribuinte deixa de recolher aquele valor, enquanto o Estado abre mão daquela receita. E aqui aparece uma questão importante: todo benefício fiscal tem um custo para o poder público. O dinheiro que deixa de entrar nos cofres públicos poderia, em tese, ser utilizado em outras políticas públicas. Por isso, a criação de benefícios precisa estar associada a uma finalidade legítima, como acessibilidade, inclusão social e proteção de pessoas que enfrentam maiores dificuldades para exercer plenamente seus direitos. Mas reconhecer que o benefício tem um custo não significa dizer que ele seja um privilégio. Ao contrário. A própria Constituição determina que o Estado adote medidas de proteção e inclusão das pessoas com deficiência. O benefício tributário pode ser justamente uma das ferramentas utilizadas para concretizar essas políticas. O problema surge quando o legislador estabelece critérios que acabam excluindo pessoas que, diante da finalidade da própria norma, deveriam estar abrangidas por ela. É nesse ponto que entra o princípio da isonomia. Tratar todos de maneira exatamente igual nem sempre significa promover igualdade. Em determinadas situações, pessoas que se encontram em condições diferentes precisam receber tratamentos diferenciados para que possam ter efetivamente as mesmas oportunidades. Imagine, por exemplo, duas pessoas que possuem uma deficiência, mas apresentam necessidades completamente diferentes para sua mobilidade e autonomia. Se a legislação concede um benefício considerando determinadas características da deficiência, é preciso verificar se os critérios escolhidos possuem uma justificativa objetiva e razoável. No caso das pessoas com TEA, essa discussão ganhou relevância justamente porque surgiram questionamentos sobre as restrições estabelecidas pela legislação para o acesso ao benefício tributário na aquisição de veículos. O ponto central não é simplesmente perguntar se determinada pessoa “tem direito ao desconto”. A pergunta juridicamente mais interessante é outra: O critério utilizado pela legislação para conceder ou restringir o benefício é compatível com a finalidade da política pública e com os direitos assegurados pela Constituição? Essa diferença é fundamental. Também é importante observar que a discussão ocorre em um cenário de transformação do sistema tributário brasileiro. A Reforma Tributária introduziu novos tributos sobre o consumo, como o IBS e a CBS, e trouxe novas regras para benefícios aplicáveis a determinadas operações. Por isso, o contribuinte precisa ter cuidado com informações simplificadas que circulam nas redes sociais. Nem todo benefício relacionado à compra de veículo por pessoa com deficiência funciona da mesma maneira, e é necessário identificar qual tributo está sendo tratado, qual legislação se aplica e quais são os requisitos exigidos. Além disso, existe uma questão que muitas vezes passa despercebida: benefício fiscal não é sinônimo de favor do governo. Quando o Estado concede uma redução tributária para facilitar a aquisição de um veículo por uma pessoa com deficiência, ele pode estar utilizando a tributação como instrumento de inclusão. O objetivo não é simplesmente cobrar menos imposto, mas compensar, ainda que parcialmente, barreiras que determinadas pessoas enfrentam. Por outro lado, isso não significa que qualquer benefício possa ser concedido sem critérios. A Administração Pública precisa observar a legislação, e o legislador também está submetido aos limites constitucionais. É justamente por isso que discussões como essa são tão importantes. O Direito Tributário não trata apenas de quanto imposto pagamos. Ele também trata de quem paga, quem deixa de pagar, por que existe determinada cobrança e quais finalidades o Estado pretende alcançar com ela. No caso dos benefícios para pessoas com deficiência, a pergunta não deveria ser apenas “quanto o governo deixa de arrecadar?”. Também precisamos perguntar: qual resultado social o benefício pretende produzir? Ele promove inclusão? Facilita o exercício da autonomia? Os critérios são razoáveis? Há pessoas em situações equivalentes sendo tratadas de maneira injustificadamente diferente? Essas perguntas ajudam a transformar uma discussão aparentemente técnica sobre impostos em uma discussão sobre cidadania, igualdade e efetividade dos direitos. E esse talvez seja um dos pontos mais interessantes da Reforma Tributária: ela não está apenas mudando a forma como os tributos são cobrados. Ela também está obrigando contribuintes, empresas e profissionais do Direito a compreenderem melhor os efeitos econômicos e sociais das escolhas tributárias. No final das contas, não existe benefício fiscal sem uma razão de ser. E também não existe liberdade absoluta para o Estado escolher quem será ou não beneficiado. Entre a arrecadação e a renúncia fiscal existe uma questão muito maior: a necessidade de construir um sistema tributário que seja juridicamente válido, economicamente responsável e socialmente justo. Espero ter contribuído com os estudos! Beatriz Biancato Idealizadora do Tributário Sem Mistério ®

Se você já recebeu cobranças municipais e ficou em dúvida se elas eram realmente devidas, este conteúdo é para você. Neste vídeo, explico de forma simples quais são algumas taxas que os municípios não podem exigir indiscriminadamente dos contribuintes, esclarecendo os principais entendimentos dos tribunais e mostrando como identificar cobranças que podem ser ilegais. Assista ao vídeo abaixo e, em seguida, continue a leitura do artigo para aprofundar o tema e entender quais são os seus direitos como contribuinte. Essas taxas o Município não pode cobrar. Agradeço por poder contribuir com a informação e os seus estudos. Abraço e um café, Beatriz Biancato - Advogada Tributarista e Professora Idealizadora do Tributário Sem Mistério Quer dar um feedback sobre esse vídeo? Clica aqui.

Uma notícia recente envolvendo a cobrança de IPTU de um artista chamou atenção do público. Entretanto, mais importante do que o valor da dívida é um detalhe jurídico que passou despercebido por muitas pessoas: a citação por edital. Esse tipo de situação pode acontecer com qualquer proprietário de imóvel. O que aconteceu? Segundo a notícia, a Justiça concedeu prazo para que o contribuinte quitasse ou parcelasse uma dívida de IPTU. Como ele não foi localizado, foi determinada a citação por edital, modalidade utilizada quando as tentativas de localização do devedor não obtêm sucesso. Embora o caso envolva uma pessoa famosa, esse procedimento é comum nas execuções fiscais promovidas pelos municípios. O que é a citação por edital? A citação é o ato que informa oficialmente ao contribuinte que existe um processo judicial contra ele. Em regra, ela ocorre pessoalmente, por correio ou por oficial de justiça. No entanto, quando essas formas não são possíveis e o devedor não é encontrado após as diligências exigidas pela lei, o juiz pode autorizar a citação por edital. Nesse caso, a comunicação é feita por meio de publicação oficial, permitindo que o processo tenha continuidade. Por que isso merece atenção? Você pode perder um prazo judicial sem nunca receber uma carta em casa Muitas pessoas acreditam que só existe um processo judicial quando recebem uma carta em casa. Na prática, isso nem sempre acontece. Após a citação por edital, os prazos processuais começam a correr normalmente. Se o contribuinte não apresentar defesa, não pagar ou não parcelar a dívida, a execução fiscal poderá prosseguir, inclusive com a possibilidade de penhora de bens, observadas as regras legais aplicáveis. Como evitar esse problema? Algumas medidas simples podem evitar surpresas: manter o endereço atualizado nos cadastros públicos; acompanhar periodicamente a situação fiscal dos imóveis; não ignorar notificações recebidas da Prefeitura; procurar orientação jurídica ao tomar conhecimento da existência de uma execução fiscal. Conclusão O caso divulgado na imprensa serve como um importante alerta: não receber uma carta em casa não significa, necessariamente, que não exista um processo judicial em andamento. Conhecer o funcionamento da execução fiscal e acompanhar regularmente sua situação tributária são atitudes que ajudam a evitar prejuízos e permitem que o contribuinte exerça seu direito de defesa no momento adequado. Agradeço por poder contribuir com a informação! Um abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista | Especialista em IPTU e Tributos Municipais Idealizadora do Tributário Sem Mistério

Execução fiscal de IPTU que se arrasta por anos costuma esbarrar num problema comum: o imóvel muda de mãos (venda, herança, posse informal), e a Fazenda vai tentando incluir sucessivamente diferentes possuidores no polo passivo. A dúvida prática é sempre a mesma: e a prescrição, como fica nesses casos? O limite para trocar o executado A Súmula 392 do STJ permite à Fazenda substituir a CDA até a sentença de embargos, mas só para corrigir erro material ou formal — é vedada a modificação do sujeito passivo. A jurisprudência distingue pelo momento da alienação: se ocorreu antes do ajuizamento, não cabe redirecionar (REsp 705.793/SP); se ocorreu no curso da execução, o STJ já admitiu incluir o novo proprietário, dada a natureza propter rem do IPTU (REsp 840.623/BA). Em outubro de 2025, a juíza Natália Strzykalski (Comarca de Caraguatatuba/SP) extinguiu execução de IPTU justamente por tentativa indevida de redirecionar aos herdeiros de devedores falecidos antes da citação (proc. 1504846-69.2018.8.26.0126). Execução fiscal de IPTU que troca de "dono": e a prescrição, como fica? A interrupção não é automática para quem entra depois... O art. 174, parágrafo único, I, do CTN interrompe a prescrição pelo despacho que ordena a citação — mas isso vale para quem é efetivamente citado. Citar "A" não interrompe a prescrição em relação a "B", incluído anos depois. Cada novo possuidor trazido ao processo tem sua própria contagem, contada até a sua citação válida. Exemplo simples de prescrição intercorrente (art. 40 da LEF): Execução ajuizada em 2015, citação frustrada. Fazenda comunicada da não localização de bens em 2016 → começa a suspensão automática de 1 ano (Tema 566, REsp 1.340.553/RS). 2017: esgotada a suspensão, começa a correr o prazo de 5 anos da prescrição intercorrente (Súmula 314/STJ). Se a Fazenda só localizar e citar validamente um novo possuidor em 2023, a prescrição intercorrente já se consumou em 2022 — o processo deve ser extinto em relação a esse crédito. A lógica é: cada chamamento sucessivo não reinicia o prazo geral nem "conserta" um prazo já vencido para quem entra depois. É preciso reconstruir a linha do tempo do processo (constituição do crédito, despachos, tentativas de citação, períodos de suspensão) para saber se a prescrição já ocorreu. Se você está enfrentando uma execução assim, vale revisar os autos com atenção — muitas vezes a prescrição já ocorreu e passou despercebida. Procure um profissional especialista de sua confiança. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério.

Quando se fala em pacto antenupcial, a maioria das pessoas pensa apenas na escolha do regime de bens do casamento. Entretanto, esse documento pode produzir efeitos que vão muito além da vida familiar, alcançando também questões patrimoniais, registrais e, principalmente, tributárias. É comum que casais celebrem um pacto estabelecendo regras específicas para determinados bens, definindo patrimônios exclusivos, bens comuns ou até criando cláusulas personalizadas para a administração do patrimônio. O que poucos percebem é que a forma como essas disposições são executadas ao longo do casamento pode influenciar diretamente a incidência de tributos. Pacto antenupcial: além do casamento, ele também pode gerar importantes reflexos tributários Imagine, por exemplo, um casal casado sob separação convencional de bens, mas cujo pacto antenupcial prevê que determinados imóveis integrarão o patrimônio comum. Se, no momento da aquisição, o imóvel for registrado apenas em nome de um dos cônjuges e, posteriormente, houver a intenção de incluir o outro no registro, surgem diversas dúvidas: haverá transmissão patrimonial? Será devido ITBI? Existe risco de incidência de ITCMD? Ou a alteração apenas formaliza um direito que já existia desde o pacto? Essas perguntas não possuem respostas automáticas. Esse foi um caso, inclusive, que atendi recentemente no escritório. Várias operações imobiliárias em que o pacto teve fundamental relevância. A análise depende de diversos fatores, como a redação do pacto antenupcial, o momento da aquisição do imóvel, a forma como a escritura pública foi elaborada, a interpretação do cartório de registro de imóveis e, naturalmente, da legislação tributária aplicável ao caso concreto. Além disso, muitos contribuintes acabam concentrando sua atenção apenas no imposto eventualmente exigido pelo cartório, sem avaliar outros reflexos que podem surgir. Dependendo da estrutura adotada, a operação pode impactar futuras partilhas, sucessões, ganhos de capital, planejamento patrimonial e até discussões envolvendo tributos municipais, estaduais ou federais. Outro aspecto frequentemente ignorado é que o registrador exerce a chamada qualificação registral, verificando se o título apresentado atende aos requisitos legais para ingresso no registro. Essa análise, contudo, não substitui uma avaliação tributária especializada. Uma operação aparentemente simples pode esconder consequências fiscais relevantes que somente serão percebidas anos depois, quando a correção se torna muito mais complexa — e, muitas vezes, mais cara. Por isso, o planejamento patrimonial não deve começar apenas quando surge um problema. A elaboração do pacto antenupcial, a aquisição de imóveis e a organização do patrimônio familiar precisam conversar entre si. Quando essas etapas são planejadas de forma integrada, é possível reduzir riscos, evitar discussões futuras e conferir maior segurança jurídica às decisões do casal. Cada caso possui particularidades que podem alterar completamente a conclusão sobre a incidência — ou não — de determinado tributo. O que parece ser apenas uma alteração no registro de um imóvel pode representar uma operação com consequências fiscais relevantes. Se você possui um pacto antenupcial, pretende adquirir imóveis durante o casamento ou está diante de alguma exigência tributária relacionada ao seu patrimônio, vale a pena analisar a operação antes de tomar qualquer decisão. Uma avaliação jurídica preventiva costuma ser muito menos onerosa do que enfrentar uma autuação ou uma discussão tributária no futuro. Quer entender quais tributos realmente podem incidir na sua situação e quais estratégias podem ser adotadas com segurança jurídica? Procure um profissional de sua confiança. Muitas vezes, pequenos detalhes fazem toda a diferença no resultado tributário da operação. Agradeço pela oportunidade em contribuir com a informação. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

Quando a Lei Complementar nº 227/2026 foi publicada, muitos acreditaram que o debate sobre a base de cálculo do ITBI estava encerrado. Afinal, a nova legislação trouxe alterações relevantes e parecia abrir espaço para uma atuação mais ampla dos Municípios na definição do valor dos imóveis utilizados para a cobrança do imposto. Mas uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo demonstra que a história pode não ser tão simples assim. A LC 227/2026 mudou tudo no ITBI? O TJSP inaugura precedentes importantes! Para entender a relevância desse julgamento, é preciso voltar alguns anos. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça proferiu uma das decisões mais importantes da última década sobre ITBI. Na ocasião, ao julgar o Tema 1.113, a Corte estabeleceu que o valor declarado pelo contribuinte na transação imobiliária possui presunção de veracidade. Em outras palavras, o Município não pode simplesmente ignorar o preço informado pelas partes e substituí-lo por um valor previamente definido pela Administração. A decisão foi recebida como um freio a uma prática bastante comum em diversos Municípios: a utilização de valores de referência ou critérios internos para aumentar a base de cálculo do imposto sem a instauração de procedimento específico. O que decidiu o STJ no Tema 1.113? ✔ O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade. ✔ O Município não pode utilizar automaticamente valores de referência para calcular o ITBI. ✔ Se houver dúvida sobre o valor informado, a Administração deve instaurar procedimento de arbitramento, assegurando contraditório e ampla defesa. Um processo administrativo, sabe? Com a entrada em vigor da LC 227/2026, muitos passaram a questionar se essas conclusões continuariam válidas. A nova legislação teria revogado, na prática, o entendimento do STJ? Os Municípios estariam autorizados a voltar a utilizar valores previamente estabelecidos para fins de tributação? Sabe o motivo? Olha como ficou o artigo 38 do CTN (alterado pela LC 227/26): Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. § 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. § 2º O valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, a que se refere o § 1º deste artigo, será estimado por meio de critérios técnicos, considerando pelo menos um dos seguintes: I - análise de preços praticados no mercado imobiliário; II - informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; III - localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; e IV - outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis. § 3º As administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal a que se refere o caput deste artigo, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital. § 4º Os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações realizadas com bens imóveis com as administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal, sob pena de multa prevista em lei específica municipal ou distrital. Pela leitura do artigo, parece que o valor (§1º) será estipulado pela Administração por meio dos critérios técnicos (§2º) e se o contribuinte quiser questionar, ele questiona (§4º). Diferente da interpretação que temos com o tema 1.113 que é de veracidade do que o contribuinte informou e, se o Município entender que está incorreto, abre processo administrativo (lançamento por arbitramento) e explica por quais razões entende estar errado, permitindo a defesa. Em ambos os casos o contribuinte tem oportunidade de apresentar defesa, mas como os Municípios tem interpretado a LC 227/26, entendo ser mais prejudicial para o andamento das negociações imobiliárias. Então, eu particularmente defendo a primazia do que ficou definido pelo STJ como forma de garantir mais proteção ao contribuinte, prestigiando a veracidade das declarações, fomentando os negócios e não alimentando um retrocesso, especialmente considerando todo percurso de discussões judiciais até que fosse firmado as teses pelo STJ. Portanto, quando muitos acreditavam que a LC 227/2026 havia enterrado o Tema 1.113, uma recente decisão do TJSP mostrou que talvez o enterro tenha sido prematuro. Ao analisar um caso já sob a vigência da nova legislação, o Tribunal paulista manteve o entendimento de que a Administração Tributária não pode impor unilateralmente uma base de cálculo sem observar os mecanismos legais de apuração e sem garantir ao contribuinte a possibilidade de contestação. Mais do que decidir um caso concreto, o TJSP parece ter enviado uma mensagem importante: a alteração legislativa, por si só, não afasta a necessidade de respeito às garantias processuais do contribuinte nem autoriza o abandono das premissas que fundamentaram o julgamento do STJ. Esse ponto merece atenção especial. Se prevalecer a interpretação adotada pelo Tribunal paulista, a LC 227/2026 não representará uma autorização irrestrita para a utilização de valores previamente fixados pelo Fisco. Ao contrário, continuará sendo necessária uma análise individualizada sempre que houver discordância em relação ao valor declarado na operação. A discussão vai muito além de uma controvérsia jurídica. Em milhares de negócios imobiliários celebrados todos os anos, a definição da base de cálculo do ITBI representa diferenças financeiras expressivas para compradores, vendedores, investidores e incorporadoras. Não por acaso, o tema continua despertando forte interesse tanto dos Municípios quanto dos contribuintes. Ainda é cedo para afirmar qual será o posicionamento definitivo dos tribunais superiores sobre a interpretação da LC 227/2026. Contudo, os primeiros sinais vindos do Judiciário indicam que a disputa está longe de terminar. Se a intenção da nova legislação era encerrar a controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI, a recente decisão do TJSP sugere justamente o contrário: uma nova fase dessa discussão pode estar apenas começando. Jurisprudência mencionada: STJ – Tema Repetitivo 1.113. (TJSP; Agravo Interno Cível 1061078-81.2021.8.26.0053; Relator (a): Adriana Carvalho; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 5ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 31/05/2026; Data de Registro: 31/05/2026) (TJSP; Apelação Cível 1116185-71.2025.8.26.0053; Relator (a): Walter Barone; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 8ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 29/05/2026; Data de Registro: 29/05/2026). Agradeço por poder contribuir com os estudos! Um abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

Um erro muito comum após o falecimento dos proprietários pode esconder um "relógio fiscal" acumulando dívidas enormes para os herdeiros. Recentemente, recebi uma dúvida crucial nas redes do Tributário Sem Mistério que reflete a realidade de milhares de famílias brasileiras: “Doutora, meu pai tinha isenção de IPTU, ele faleceu e o benefício passou para a minha mãe. Ela também faleceu em 2017... Nós perdemos o direito? É possível reaver?” A resposta curta é que as coisas não são tão simples quanto parecem, e o perigo de assumir que o benefício é vitalício ou automático é imenso. Herdei a casa dos meus pais. Será que a isenção do IPTU continua valendo? Quando os filhos continuam morando no imóvel achando que a isenção vai durar para sempre, eles costumam esquecer que a fiscalização municipal funciona como um "relógio invisível", acumulando juros, multas e correção monetária ao longo dos anos. Infelizmente, a maioria das pessoas só descobre o tamanho do problema quando chega a cartinha de uma execução fiscal ou o imóvel da família corre o risco de ir a leilão. Mas afinal, a isenção é do imóvel ou da pessoa? No vídeo que gravei esta semana, eu explico detalhadamente a "regra do copo preto e do copo azul" para você entender como o município avalia esses critérios em cada CPF. Mais do que isso, mostro o que fazer se você já descobriu uma dívida acumulada e por que assinar um acordo na prefeitura sem uma análise prévia pode piorar a sua situação jurídica. Quer proteger o patrimônio da sua família e entender como funciona esse "efeito cascata" na prática? Assista ao vídeo completo abaixo: Agradeço por ter a oportunidade em contribuir com seus estudos e informação. Um abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério.

Olá, pessoal! Como estão? Espero que todos estejam bem e com saúde. Município perde Execução Fiscal por fundamentação legal incompleta Hoje publiquei no canal a análise de um caso muito relevante julgado recentemente (maio/2026), em que o Município de Louveira teve uma Execução Fiscal extinta em razão de fundamentação legal deficiente na CDA. No vídeo, explico de forma didática o entendimento aplicado pelo Tribunal, os requisitos legais da Certidão de Dívida Ativa e os impactos do Tema 1350 do STJ nas execuções fiscais de IPTU. É um tema importante tanto para profissionais do Direito quanto para contribuintes que desejam compreender melhor os limites legais da cobrança tributária pelo Poder Público. 📺 Assista ao vídeo completo e acompanhe o conteúdo para continuar se atualizando sobre jurisprudência tributária, execução fiscal e direitos do contribuinte. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério

A Reforma Tributária trouxe uma série de conceitos que, embora pareçam técnicos à primeira vista, têm impacto direto no dia a dia das empresas e um deles é justamente o desconto incondicional, agora expressamente tratado no art. 13, §3º do regulamento do IBS/CBS, o qual pode ser consultado clicando aqui. Desconto Incondicional na Reforma Tributária: o que muda do ISS para o IBS e por que isso impacta seu bolso De acordo com a nova regra, o desconto incondicional é a parcela que reduz o preço da operação, desde que conste no documento fiscal e não dependa de evento posterior. Até aqui, pode parecer algo já conhecido, mas a Reforma dá um passo importante ao uniformizar esse entendimento em nível nacional, inclusive mencionando situações como programas de fidelidade não onerosos concedidos pelo próprio fornecedor. Na prática, quando a norma fala que o desconto não pode depender de evento posterior, ela está deixando claro que o valor da operação precisa ser definitivo no momento da emissão da nota fiscal. Ou seja, nada de “desconto se pagar depois”, “bônus para próxima compra” ou “vantagem condicionada a comportamento futuro”. O preço já deve nascer reduzido, sem incertezas. E aqui entra um ponto sensível da realidade brasileira: muitos contribuintes ainda concedem descontos “de boca”, mas não registram isso na nota fiscal. Com a nova sistemática do IBS/CBS, isso tende a se tornar ainda mais problemático. Se não está no documento fiscal, não reduz a base de cálculo, simples assim. Ou seja, além de não gerar economia tributária, pode criar inconsistências fiscais. Comentário rápido: se você por acaso não emite se quer uma nota fiscal, você precisa urgentemente "organizar" sua vida tributária, pois o jogo mudou e as autuações já começaram! Hoje, no ISS (que é de competência dos municípios), já existe uma discussão semelhante: o imposto incide sobre o preço do serviço, e descontos incondicionais, quando corretamente formalizados, podem reduzir essa base. No entanto, nem sempre há uniformidade de interpretação entre os municípios, o que gera insegurança jurídica. Com a chegada do IBS, o qual substituirá, entre outros tributos, o ISS, a tendência é que essa lógica seja padronizada nacionalmente. Isso significa que conceitos como o de desconto incondicional deixam de ser interpretados de forma pulverizada por cada município e passam a seguir um regramento único, com impacto direto na forma como as empresas estruturam suas operações. Mas, isso não quer dizer que os municípios saem de cena. Pelo contrário: eles passam a participar da arrecadação do IBS e precisarão se adaptar a essa nova lógica, inclusive no que diz respeito à fiscalização e à interpretahttp://fiscal.Seção de conceitos como esse. Para quem lida com tributos municipais — seja do lado do contribuinte(pagando) ou da própria Administração Pública (arrecadando e gerindo) — o alerta é claro: os detalhes operacionais ganham ainda mais importância na Reforma. A forma como o desconto é concedido, documentado e estruturado pode impactar diretamente o valor do tributo devido. No fim das contas, não estamos falando apenas de conceito jurídico, mas de estratégia tributária e conformidade fiscal. E, com isso, se você quer entender como a Reforma Tributária pode impactar sua empresa ou seus clientes — especialmente na transição do ISS para o IBS — esse é o momento ideal para se antecipar. Se fizer sentido para você, vamos conversar. Uma análise bem feita agora pode evitar riscos lá na frente. Agradeço por poder contribuir com a informação. Abraço e um café, Beatriz Biancato Advogada Tributarista e Idealizadora do Tributário Sem Mistério.